ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА «ЦЕНТР КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»

Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Смидовича, д. 18, оф.1

ОТЧЁТ

об итогах государственной кадастровой оценки

земельных участков на территории Ненецкого автономного округа

по состоянию на 01.01.2022

№ 2022-1

Директор ГБУ НАО «ЦКО»				Кислякова Е.С.
Начальник отдела оценки ГБУ НАО «ЦКО»				Егоров Н.А.

НАРЬЯН-МАР

2022

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И СОКРАЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ	3

1.1. Перечень терминов	3

1.2. Перечень сокращений, используемых в Отчете	7

2. ВВОДНАЯ ГЛАВА	9

2.1. Общая информация	9

2.2. Нормативные документы	9

2.3. Методическая литература	11

2.4. Интернет-ресурсы	11

2.5. Сведения о руководителе бюджетного учреждения и работниках, осуществивших и привлекаемых к определению кадастровой стоимости	12

2.6. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	17

2.7. Перечень мероприятий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости	21

3. РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	22

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости	22

3.1.1. Краткое описание общеэкономического состояния Российской Федерации	23

3.1.2. Общая характеристика Ненецкого автономного округа.	27

3.1.3. Социально-экономическое положение Ненецкого автономного округа	36

3.1.4. Общая информация по земельным участкам Ненецкого автономного округа	41

3.1.5. Сбор и анализ информации о рынке недвижимости	57

3.1.6. Влияние на кадастровую стоимость Объектов оценки их нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории	60

3.1.7. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	61

3.2. Проведение оценочного зонирования. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	63

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	67

3.3.1. Анализ перечня объектов оценки	67

3.3.2. Дополнение Перечня сведениями	69

3.3.3. Применение информации о результатах оспаривания	69

3.3.4. Подходы к сегментации и группировке	70

3.4. Обоснование использования или отказа от использования ценообразующих факторов	102

3.5. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	110

3.5.1. Доходный подход	111

3.5.2. Затратный подход	118

3.5.3. Сравнительный подход	125

3.6. Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчёта	131

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА	143

4.1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости	143

4.2. Проверка результатов определения кадастровой стоимости	144

4.3. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	145

4.4. Результаты проведения работ по государственной кадастровой оценке	145

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ	147

1. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И СОКРАЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

1.1. Перечень терминов

Анализ рынка объектов недвижимости – в интересах кадастровой оценки земель является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

Вид использования объекта недвижимости – вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 (далее – МУ или Методические указания)).

Вид объекта недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Государственное бюджетное учреждение, Бюджетное учреждение, Учреждение – бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. В Ненецком автономном округе таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки», сокращенное наименование – ГБУ НАО «ЦКО».

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном данным Федеральным законом.

Группировка объектов недвижимости – группировка, ориентированная на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основанная на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (п.56 МУ).

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (день, по состоянию на который сформирован Перечень).

Декларация – декларация о характеристиках объекта недвижимости, подаваемая юридическим лицом и физическим лицом в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Доходный подход – подход, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования. (п.44.3 МУ).

Закон о кадастровой оценке, ФЗ № 237 – Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Затратный подход – подход, основанный на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости (п. 44.2 МУ).

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Ст. 2 Федерального закона № 384-ФЗ).

Земельный участок - объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Ст.6 ЗК РФ).

Земли водного фонда – земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (Ст. 102 ЗК РФ).

Земли запаса – земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 ЗК РФ (Ст. 103 ЗК РФ).

Земли лесного фонда – лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством (Ст. 101 ЗК РФ).

Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (Ст. 83 ЗК РФ).

Земли особо охраняемых территорий и объектов – земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (Ст. 94 ЗК РФ).

Земли промышленности и иного специального назначения (Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) - земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (Ст.87 ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (Ст. 77 ЗК РФ).

Индивидуальная оценка - процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (п.3 МУ).

Перечень – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки. Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Калибровка модели – процесс расчёта и уточнения коэффициентов модели.

Линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (Ст. 1 ГрК РФ).

Массовая оценка недвижимости - процесс определения стоимости при группировании Объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Методические указания – определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением. Методические указания по государственной кадастровой оценке утверждены приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336.

Метод статистического (регрессионного) моделирования – метод регрессионного анализа, который является одним из методов статистического анализа.

Модель оценки кадастровой стоимости – уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости объекта недвижимости от факторов стоимости.

Объект - аналог – объект недвижимости, по которому имеются сведения о рыночной цене, сходный по ценообразующим факторам с объектом недвижимости, в отношении которого устанавливается кадастровая стоимость.

Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, помещения, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Объекты оценки, Объекты – объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке.

Оценочное зонирование – процесс разделения территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация (п. 33 МУ).

Перечень (перечень Объектов оценки) – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный в соответствии с приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости» (далее – Порядок формирования перечней).

Период экспозиции – период нахождения объекта на рынке с момента появления до момента его продажи (заключения сделки). Нахождение объекта на рынке больше или меньше указанного диапазона может означать нерыночность предлагаемой цены объекта. Типичный период экспозиции является показателем ликвидности объекта на рынке, т.е. способности актива превратиться в деньги. Ликвидность объекта оценки определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости.

Регрессионный анализ – совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения влияния ценообразующих факторов на стоимостной показатель.

Росреестр (орган регистрации прав) – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Рыночная информация – информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений) (п. 26 МУ).

Спецификация модели – процесс определения вида модели, набора ценообразующих факторов.

Сравнительный подход – подход, основанный на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (п.44.1 МУ).

Статистическая модель оценки - математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (п. 45.1 МУ).

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида, использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (п.6.4. МУ).

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – удельная кадастровая стоимость, которая рассчитывается как средневзвешенное значение кадастровых стоимостей Объектов оценки, схожих по виду использования групп/подгрупп объектов недвижимости в территориальной единице (в кадастровом квартале, муниципальном районе и т.п.).

Уполномоченный орган субъекта РФ – исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка. Уполномоченным органом Ненецкого автономного округа является Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа.

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Цена предложения - прогнозная минимальная цена, по которой продавец согласен продать определенное количество данного товара в определенный период времени. Для целей кадастровой оценки использована информация о цене предложения, содержащаяся в сведениях интернет-сервисов для размещения объявлений о продаже недвижимости.

Цена сделки – цена, фактически уплаченная либо подлежащая уплате за определенное количество данного товара. Для целей кадастровой оценки использованы сведения о ценах объектов недвижимости, указанных в результатах торгов (аукционов), а также информации об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства.

Цена предложения (сделки) – обобщенное понятие, сочетающее в себе определения понятий «Цена предложения» и «Цена сделки».

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика, влияющая на стоимость объекта недвижимости.

Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (п.36 МУ).

XML - формат данных, в котором осуществляется передача сведений из Единого государственного реестра недвижимости, пригодный для любой операционной системы и любого аппаратного обеспечения, не зависящий от программного и аппаратного обеспечения.

1.2. Перечень сокращений, используемых в Отчете

ВВП – внутренний валовый продукт.

ВРИ – вид разрешенного использования объекта недвижимости.

ГБУ - бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (Ст.6 ФЗ № 237).

ГБУ НАО «ЦКО» или Государственное бюджетное учреждение Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки» - бюджетное учреждение, наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в Ненецком автономном округе (Распоряжение Администрации Ненецкого автономного округа №34-р от 31 мая 2018 года «О создании государственного учреждения Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки» (ред. от 02.07.2018)).

ГИС – Геоинформационная система.

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.

ГО – городской округ.

ДБЗ – дом блокированной застройки.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации.

ЗУ – земельные участки.

КЛАДР – общероссийский адресный классификатор.

Классификатор № П/0412 – Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 № 61482).

Минэкономразвития РФ – Министерство экономического развития Российской Федерации.

МО – муниципальное образование.

МР – муниципальный район.

МУ или Методические указания – приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421).

НАО – Ненецкий автономный округ.

НК РФ – Налоговый кодекс РФ.

НП – населенный пункт.

ОКС – объект капитального строительства.

ОН - объект недвижимости.

ОО - объект оценки.

СНП - сельский населенный пункт.

Сведения ЕГРН – сведения об объектах недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также земельные участки), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования к Отчету – Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 14.07.2022, регистрационный № 69274).

УИЗО НАО - Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа.

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, измеряется в руб./кв.м.

УПРС – удельный показатель рыночной стоимости, измеряется в руб./кв.м.

Иные сокращения, встречающиеся по тексту настоящего Отчета, либо являются широко употребляемыми и понятными читателю и пользователю Отчета, либо расшифрованы в самом тексте Отчета.

2. ВВОДНАЯ ГЛАВА

2.1. Общая информация

Таблица 1

Общая информация

Наименование характеристики	Значение
Реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) Отчета:	Отчёт об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Ненецкого автономного округа по состоянию на 01.01.2022, дата подписания (утверждения) 16.09.2022, № 2022-1
Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	Ненецкий автономный округ
Вид объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	Земельные участки всех категорий
Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	Всего – 37 536, в том числе: Земли населённых пунктов – 19220 Земли промышленности и иного специального назначения – 14969 Земли сельскохозяйственного назначения – 3249 Земли особо охраняемых территорий и объектов – 22 Земли лесного фонда – 1 Земли запаса –73 Категория не определена – 2
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	01.01.2022
Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки	Приказ Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа от 31.03.2021 № 11 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ненецкого автономного округа»

2.2. Нормативные документы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.11.2021 № П/0526 «Об установлении Порядка осуществления мониторинга проведения государственной кадастровой оценки, в том числе формы и требований к составлению мотивированного мнения, и перечня полномочий, возложенных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в отношении которых осуществляется мониторинг проведения государственной кадастровой оценки».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/279 «Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, подготовленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости».

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0280 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Приказ Росреестра от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»

Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке».

Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Приказ Управления государственного имущества НАО от 20.11.2012 № 15 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Ненецкого автономного округа по состоянию на 1 января 2012 года».

Приказ Управления государственного имущества НАО от 15.09.2014 № 18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Ненецкого автономного округа по состоянию на 21 ноября 2013 года».

Приказ Управления имущественных и земельных отношении Ненецкого автономного округа от 22.10.2019 № 19 «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Ненецкого автономного округа».

Приказ Управления имущественных и земельных отношении Ненецкого автономного округа от 05.11.2020 № 9 «О результатах определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Ненецкого автономного округа» (в редакции приказа УИЗО НАО от 28.12.2020 № 12).

2.3. Методическая литература

Кадастровый учет и кадастровая оценка земель: Учебное пособие для СПО / Н.В. Васильева. – М.: Издательство Юрайт, 2017. – Серия: Профессиональное образование.

Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 1. Под ред. Л.А. Лейфера – Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки.

Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2. Под ред. Л.А. Лейфера – Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки.

Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 1. Под ред. Л.А. Лейфера – Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки.

Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: учеб. Пособие для академического бакалавриата / А.В. Пылаева. – 2-е изд., исп. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – Серия: Университеты России.

Кадастровая оценка, налогообложение и устойчивое развитие территорий: Учебное пособие. / С.П. Коростелев – 2-е изд., исп. и доп. – М.: ООО «Про-Аппрайзер», 2017.

2.4. Интернет-ресурсы

Портал государственных органов Ненецкого автономного округа: http://adm-nao.ru/

Официальный сайт Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа: http://uizo.adm-nao.ru/

Официальный сайт Департамента финансов и экономики Ненецкого автономного округа http://dfei.adm-nao.ru/

Официальный сайт Департамента природных ресурсов, экологии и агропромышленного комплекса Ненецкого автономного округа: https://dprea.adm-nao.ru/

Официальный сайт МО «МР «Заполярный район»: https://www.zrnаo.ru/

Официальный сайт Минэкономразвития РФ: http://economy.gov.ru/

Официальный сайт Управления Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области и Ненецкому автономному округу http://arhangelskstat.gks.ru/

Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: http://www.gks.ru/

Официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/

Портал услуг Росреестра. Сервис: Публичная кадастровая карта: https://pkk5.rosreestr.ru/

Портал услуг Росреестра. Сервис: Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request/

Публичная кадастровая карта: кадастр-карта.рф

Яндекс. Карты: https://yandex.ru/maps/

Google. Карты: https://www.google.ru/maps/

Официальный сайт компании «Система Гарант»: https://garant.ru/

Сайт объявлений «Avitо»: https://www.avito.ru/

Сайт объявлений «Сian»: https://www.cian.ru

Сайт объявлений «Domofond»: https://www.domofond.ru

Информационный портал недвижимости СтатРиелт – Statrielt: https://statrielt.ru/

Сайт АО «Эксперт РА»: https://raexpert.ru/

Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов: https://torgi.gov.ru/

Портал АО «Российский аукционный дом»: https://www.sales.lot-online.ru/

Указанный список документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, не является закрытым. При использовании в настоящем Отчете в расчетах или иным способом иных документов, данные источники информации сопровождаются ссылками на источник их получения в самом тексте Отчета.

2.5. Сведения о руководителе бюджетного учреждения и работниках, осуществивших и привлекаемых к определению кадастровой стоимости

Таблица 2

Сведения о руководителе бюджетного учреждения,
работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших
и привлекаемых к определению кадастровой стоимости

Наименование показателя	Значение показателя	
Основные сведения о бюджетном учреждении:	
Организационно-правовая форма:	Государственное бюджетное учреждение	
Полное наименование:	Государственное бюджетное учреждение Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки»	
Сокращенное наименование:	ГБУ НАО «ЦКО»	
Учредитель:	Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа	
Реквизиты решения о создании бюджетного учреждения:	Распоряжение Администрации Ненецкого автономного округа от 31 мая 2018 года № 46-р «О создании государственного бюджетного учреждения Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки»	
Адрес (место нахождения)	
Почтовый индекс	166000	
Субъект Российской Федерации	Ненецкий автономный округ	
Город	город Нарьян-Мар	
Улица	улица Смидовича	
Дом	Дом 18	
Офис	Офис1	
Сведения о регистрации	
Способ образования	Создание юридического лица	
ОГРН	1182901016891	
Дата регистрации	31.08.2018	
Сведения о руководителе бюджетного учреждения:	
Ф.И.О.	Кислякова Елена Сергеевна	
Должность:	Директор	
Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости:	
1	Ф.И.О.	Кислякова Елена Сергеевна	

Должность:	Директор	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем образовании по специальности «Статистика», квалификация: «Экономист» № ФВ 000596 от 26.06.1992, рег.№ 44858, выдан государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский университет экономики и финансов»; Диплом о высшем образовании по специальности «Финансы и кредит», квалификация: «Экономист» № ДВС 0306198 от 26.05.2000, рег.№ 4231 от 02.06.2000 выдан государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Северо-Западная академия государственной службы»; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 24.09.2019 по 31.03.2020, №772410196023, регистрационный номер 152, выдан 31.03.2020, негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о повышении квалификации по курсу: «Государственная кадастровая оценка» в объёме 40 часов № 772406518221, регистрационный номер 000749/2018, выдан 09.11.2018, негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о повышении квалификации по курсу: «Государственная кадастровая оценка» в объёме 40 часов № 772408323270, регистрационный номер 000851/2019, выдан 21.06.2019, негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о повышении квалификации по курсу: «Оспаривание кадастровой стоимости» в объёме 20 часов № 772408323399, регистрационный номер 000973/2019, выдан 18.12.2019, негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования».	

Стаж работы в оценочной деятельности	3 года	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	
2	Ф.И.О.	Егоров Николай Анатольевич	

Должность:	Начальник отдела оценки	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем профессиональном образовании по специальности «Государственное и муниципальное управление», квалификация «Менеджер» № ДВС 0231568 от 24.04.2000, регистрационный номер 254, выдан 25.04.2000 Северо-Западной академией государственной службы; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в период с 14.03.2003 по 29.07.2003, ПП № 144313, регистрационный номер 7351, выдан Санкт-Петербургским государственным университетом; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 18.03.2019 по 31.07.2019, № 772407696882, регистрационный номер 114, выдан 31.07.2019, негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» № 014454-1 от 24.08.2018 выдан ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», действителен до 24.08.2021	

Стаж работы в оценочной деятельности	19 лет	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	
Сведения о работниках бюджетного учреждения, принимавших участие в определении кадастровой стоимости:	
1	Ф.И.О.	Мехоношина Светлана Александровна	

Должность:	Заместитель директора	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем образовании по специальности «Прикладная информатика в экономике», квалификация: «Информатик-экономист» № ВСГ 1472081 от 05.07.2007, рег.№ 127, выдан государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Северный государственный медицинский университет (г. Архангельск) Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию»; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 11.09.2018 по 29.03.2019, № 772407696801, регистрационный номер 055, выдан 29.03.2019 негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о повышении квалификации по дополнительной программе «Экспертиза (проверка) отчетов об оценке» в объеме 18 часов № 772410195900, регистрационный номер 001101/2020, выдан 12.11.2020 негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Государственная кадастровая оценка: практическая реализация статей 20, 21, 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в объеме 40 часов № 183100851539, регистрационный номер 0133, выдан 15.10.2021 бюджетным учреждением Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	
2	Ф.И.О.	Степасюк Валентина Николаевна	

Должность:	Аналитик отдела оценки	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем образовании по специальности «География и биология», квалификация: «Учитель географии и биологии» № МО 001622 от 21.06.1996, регистрационный номер 18345, выдан Коми государственным педагогическим институтом; Удостоверение о краткосрочном обучении по курсу: «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначении» с 27.07.2006 по 05.08.2006 регистрационный № 3.6-0038-ГКОЗсх, выдано 05.08.2006 коммерческой организацией «Учебный центр Микроинформ»; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 11.09.2018 по 29.03.2019, № 772407696806, регистрационный номер 060, выдан 29.03.2019 негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	
3	Ф.И.О.	Зимина Маргарита Николаевна	

Должность:	Аналитик отдела оценки	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем образовании по специальности «Математика», квалификация: «Преподаватель математики и информатики» № АВС 0305738 от 24.06.1998, регистрационный номер 18345, выдан Севмаштуз - Филиал Санкт-Петербургского государственного морского технического университета; Диплом бакалавра по направлению «Государственное и муниципальное управление» по квалификации «Бакалавр» № 137705 0587667, рег.№ 4071, выдан 11.07.2017 Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Московский государственный институт управления и права»; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 18.03.2019 по 31.07.2019, № 772407696860, регистрационный номер 092, выдан 31.07.2019 негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Свидетельство о повышении квалификации по курсу: «Государственная кадастровая оценка земель поселений» с 04.06.2001 по 13.06.2001 регистрационный ОЦп № 011-2001-ЯР, выдано 13.06.2001 Ярославским региональным кадастровым центром «Земля»; Удостоверение о краткосрочном обучении по курсу: «Автоматизированная информационная система ведения государственного кадастра недвижимости» с 24.09.2007 по 29.09.2007 регистрационный номер 16-0440-ГКН, выдано 29.09.2007 коммерческой организацией «Учебный центр Микроинформ»	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	
4	Ф.И.О.	Ястребова Анастасия Алексеевна	

Должность:	Аналитик отдела оценки	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем образовании по специальности «Землеустройство», квалификация: «Инженер-землеустроитель» № ИВС 0176902 от 27.06.2003, регистрационный номер 32374, выдан Санкт-Петербургским государственным аграрным университетом; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 24.09.2019 по 31.03.2020, № 772410196022, регистрационный номер 151, выдан 31.03.2020 негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о краткосрочном обучении по курсу: «Основы земельного законодательства, судебной и правоприменительной практики в сфере деятельности Роснедвижимости» в объёме 72 часов в АНО «Учебный центр Микроинформ» рег.№ 3.7-083-33, выдано 25.07.2006	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	
5	Ф.И.О.	Заятдинова Наталья Николавена	

Должность:	Аналитик отдела оценки	

Гражданство:	Российская Федерация	

Сведения об образовании, профессиональной переподготовке:	Диплом о высшем образовании по направлению «Гуманитарные знания, профиль-Философия» по квалификации «Бакалавр» серия АВБ № 0627075, рег.№ 444, выдан 03.07.2002 Российским государственным педагогическим университетом имени А.И. Герцена; Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка» с 29.09.2021 по 30.03.2022, № 772413062866, регистрационный номер 394, выдан 30.03.2022 негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Институт профессионального образования»; Удостоверение о прохождении обучения по курсу: «Информационные технологии при ведении ЕГРЗ. Анализ кадастровых данных, формирование отчетности. Работа с обращениями граждан» в объеме 72 уч.час., регистрационный номер 3.05-0008-ГЗК, выдано 16.06.2007 АНО «Учебный центр Микроинформ».	

Сведения о судимости:	Судимость отсутствует	

2.6. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

1. Общие допущения

В данном разделе приводится перечень всех допущений и ограничительных условий, использованных при проведении работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1.1 Кадастровая стоимость объектов недвижимости, полученная в рамках данного Отчета, может быть использована для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

1.2 Данные, приведенные в Отчете, являются достоверными, точными и могут быть использованы только для целей настоящей оценки.

1.3 Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Учреждению и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

1.4 Учреждение не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в объектах оценки и действует непредвзято и без предубеждения при определении кадастровой стоимости.

1.5 Не допускается вмешательство иных заинтересованных лиц в деятельность Учреждения, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки объектов оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объектов оценки.

1.6 Сотрудники Учреждения, непосредственно осуществляющие и привлекаемые к определению кадастровой стоимости, обладают необходимым уровнем образования и квалификации, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации.

1.7 В соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

1.8 Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

1.9 Отчет содержит профессиональное мнение Учреждения относительно кадастровой стоимости объектов оценки.

1.10 Данная оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2022. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости, установленной на фактическую дату оценки.

1.11 В соответствии со ст. 13 ФЗ № 237, Перечень объектов недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации органом регистрации прав бесплатно на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.

1.12 В соответствии с ч.5 ст.13 ФЗ № 237, п. 9 Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости в Перечень включаются сведения ЕГРН обо всех объектах недвижимости (за исключением сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют отдельные сведения, предусмотренные пунктом 13 Порядка), актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки и соответствующие решению о проведении государственной кадастровой оценки.

Учреждение исходит из допущения, что предоставленная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследованных Учреждением при проведении оценки и определения итоговой величины стоимости Объектов оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

1.13 В случае необходимости и возможности производился внешний осмотр объектов оценки.

1.14 В рамках данных работ ГБУ НАО «ЦКО» не проводился анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости, поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить наиболее эффективное использование индивидуально для каждого объекта не представляется возможным. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с текущим использованием объекта недвижимости. Текущее использование объектов оценки определялось на основе данных, содержащихся в Перечне объектов оценки «Вид разрешенного использования по документу» с учётом уточняющей информации, предоставленной органами местного самоуправления и правообладателями объектов недвижимости.

2. Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

2.1 Учреждение не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации. Вместе с тем, рыночная информация, полученная Учреждением из указанных в Отчете источников, достоверность которых может быть доказана, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки.

2.2 При сборе рыночной информации Учреждение не предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов оценки. На Учреждении не лежит обязанность по обнаружению подобных факторов.

2.3 Учреждение не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объекты-аналоги. Объекты-аналоги и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.

2.4 Собранные объекты-аналоги описаны в разрезе ценообразующих факторов, при этом в случае недостающей информации о характеристиках объектов-аналогов, производился дополнительный сбор информации, исходя из следующих критериев: местоположение объекта-аналога, назначение объекта-аналога, площадь объекта-аналога, кадастровый номер объекта-аналога, вид разрешенного использования, площадь, полная цена (в рублях), краткая характеристика.

2.5 Для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги привязывались к кадастровой карте, согласно кадастровым номерам, при их отсутствии использовались адресные характеристики.

2.6 В связи с недостаточностью рыночной информации по Ненецкому автономному округу, Учреждением использовались объекты-аналоги из соседних регионов.

2.7 При определении кадастровой стоимости используется информация, полученная от организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, Росреестра и иных источников (печатные издания, интернет-сайты), а также полученная от агентств недвижимости, содержащих сведения доказательного значения. При отсутствии в свободном доступе адекватной информации с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, в расчетах использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437 ГК РФ). Полученная информация считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки, если нет оснований считать иначе.

2.8 Информация, полученная после даты оценки, отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик объектов оценки отражается в Отчете, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки, и может использоваться при проведении оценки.

2.9 Сведения об объектах-аналогах, содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако не гарантируется абсолютная точность информации, поэтому для всех сведений, где это возможно, указывается источник информации. В случае уточнения характеристик объектов недвижимости по телефону у продавцов объектов, использованных в качестве аналогов, специалисты ГБУ считают данную информацию достоверной, и использует её при проведении оценки.

2.10 При расчёте значений ценообразующих факторов объектов-аналогов для определения местоположения Учреждением используются геоинформационные системы, а также данные из открытых источников в т.ч. сети интернет и публичные карты.

3. Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

3.1 При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Ввиду того что в ЕГРН земельные участки и улучшения на них (здания, помещения, объекты недвижимости незавершенного строительства) являются отдельными объектами учета, оценке подлежат земельные участки без учета улучшений.

4. Допущения, касающиеся определения видов разрешенного использования земельных участков (группировки)

4.1 В соответствии с главой IX Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки все объекты недвижимости, подлежащие оценке, разделены на сегменты в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям, каждому присвоен код вида разрешенного использования. Описание и обоснование подходов к сегментации земельных участков представлено в п. 3.3. Отчета.

4.2 При группировке земельных участков Учреждение руководствовалось информацией о виде разрешенного использования земельного участка по документу, указанной в ЕГРН.

4.3 В случае невозможности однозначного определения и толкования вида разрешенного использования земельного участка и присвоения ему соответствующего кода расчета вида использования, Учреждением использовалась информация о фактическом использовании земельного участка, уточненная у органов местного самоуправления либо у землепользователей.

4.4 Информация о земельных участках со значениями в графе «Вид разрешенного использования по документу», не позволяющая присвоить тот или иной номер кода расчета вида использования земельного участка, направлялась Учреждением в органы местного самоуправления для проведения процедуры уточнения.

4.5. В случае если земельный участок с разрешенным использованием «Под оленеводство» имеет линейный вид, а его площадь, форма и месторасположение позволяют предположить, что земельный участок предоставлен нефтедобывающей компании, то таким земельным участкам присваиваются коды вида разрешенного использования, соответствующие нефтедобыче от 06:010 до 06:015.

4.6. В случае если земельные участки, предназначенные для размещения любых подсобных зданий (сооружений), линейных объектов, а также под причалы для маломерных судов, расположены в местах добычи либо в местах базирования нефтедобывающих предприятий, например п. Варандей, п. Харьягинский, п. Дресвянка и т.д., их следует относить к сегменту с кодом расчета вида использования 06:012 либо 06:015 для линейных объектов.

5. Допущения, касающиеся моделирования

5.1 Моделирование кадастровой стоимости земельных участков и формирование отчетных материалов проводились с использованием программного обеспечения «Региональная автоматизированная система кадастровой оценки» (РАСКО) и электронных таблиц Microsoft Excel.

6. Допущения, касающиеся результатов оценки

6.1 Итоговая величина кадастровой стоимости объектов оценки выражена в рублях Российской Федерации. Все полученные результаты, округлялись до двух знаков после запятой (т.е. до копеек).

2.7. Перечень мероприятий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки осуществлялось Учреждением в соответствии с перечнем мероприятий по определению кадастровой стоимости приведенных в п. 15 Методических указаний, которые включают в себя следующие мероприятия:

определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (раздел 3.4 Отчета);

первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями (раздел 3.3 Отчета);

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, группировка объектов недвижимости (раздел 3.5 Отчета, приложения 1.5, 1.6, 2.1, 2.3 к Отчету);

построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости (раздел 3.5 Отчета, приложение 2.4 к Отчету);

анализ качества модели оценки кадастровой стоимости (раздел 4.1 Отчета);

расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 49 Указаний (приложения 2.6 и 2.7 к Отчету);

анализ результатов определения кадастровой стоимости (раздел 4.2 Отчета, приложение 2.8 к Отчету);

составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки в порядке, установленном приказом Росреестра от 14.06.2022 № П/0225 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

3. РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости

Основные источники информации о рынке недвижимости возможно условно распределить в три группы.

Первая группа содержит источники из государственных органов власти, местного самоуправления, средств массовой информации, из которых можно извлечь сведения о политических, экономических, социальных, экологических и иных факторах. Информация содержится в официальных докладах, обзорах, решениях, принятых программах, в том числе размещенная для общего сведения в средствах массовой информации. Например, в Ненецком автономном округе такая информация представлена сообщениями губернатора НАО, Департамента финансов и экономики Ненецкого автономного округа, КУ НАО «Централизованный стройзаказчик», отчетами об исполнении региональной части нацпроекта «Жилье и городская среда» и другими.

Вторая группа занята электронными СМИ, печатными СМИ, которые сообщают о спросе и предложении на объекты недвижимости, объеме рынка, динамике цен, и другие. В Ненецком автономном округе местных электронных СМИ не существует, а содержащими информацию по типу объявлений (предложений риелторов) печатные СМИ представлены одной официальной окружной газетой. Полагаем, что в данную группу можно отнести и различные интернет-ресурсы с информацией о рынке недвижимости.

Третья группа состоит из специализированных риэлтерских организаций, которая размещает важную и наиболее полную информацию об объектах недвижимости, их характеристиках, стоимости. В Ненецком автономном округе размещение риэлтерской информации происходит в отдельной таблице на доске объявлений в газете, поэтому фактически вторая и третья группы объединены.

К источникам информации и непосредственно к самой информации предъявляются следующие обязательные требования:

- информация должна быть однозначна, то есть не предполагать нескольких разных смыслов, а указывать на конкретную цель ее размещения (продажа/аренда, квартира/дом);

- информация должна быть достаточна, то есть содержать в себе все необходимые части, позволяющие в совокупности правильно и полно понять суть объекта, его характеристики и условия продажи/покупки/аренды;

- информация должна быть получена из официальных источников, то есть из таких, к которым на постоянной основе обращается большое количество людей в целях поиска/размещения подходящего варианта. Источники могут быть размещены в открытом доступе (печатные издания, Интернет-ресурсы) или ограниченном доступе (различные базы данных), но должны проверяться, пополняться, контролироваться, тем самым быть реально существующими;

- информация должна быть проверяема, то есть любое описание объекта и его свойств можно проверить путем обращения к владельцу источника (ресурса) или через него к самому субъекту размещения такой информации;

- информация должна быть единообразно структурирована, то есть должна быть размещена именно в тех разделах, к которым имеет отношение (объявления, недвижимость, продам/куплю, квартиры/дома).

При соблюдении перечисленных требований вся полученная для последующего анализа информация вносится в отчет полностью и в неискаженном виде, считается достоверной, не содержащей влияющих на цену скрытых условий.

В рамках подготовки к определению кадастровой стоимости Учреждением также направлялись запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности, в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации.

Для целей подготовки к проведению государственной кадастровой оценки уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивается предоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации (при наличии).

Таким образом, Учреждение после анализа в качестве источников информации получает готовые обзоры рынка аналитических услуг (при их наличии) и сформированные в рамках текущих работ базы данных объектов с информацией о рынке недвижимости, включая о факторах, влияющих на цены и объем сделок.

3.1.1. Краткое описание общеэкономического состояния Российской Федерации

1. По оценке Минэкономразвития России, в 2021 г. ВВП вырос на 4,6%, полностью компенсировав снижение на -2,7% в 2020 году.

В декабре годовой рост ВВП сохранялся на высоких уровнях: 4,3% г/г (после 5,3% г/г в ноябре, 4,9% г/г в октябре и 4,3% г/г в 3 кв. 2021 г.), несмотря на высокую базу декабря 2020 года. В результате по отношению к соответствующему месяцу 2019 г. экономический рост в декабре ускорился до 4,6% после 3,1% в ноябре.

Таблица 3

Показатели деловой активности

2. Вклад в восстановление экономики в 2021 г. внесли как производственные отрасли, так и отрасли, ориентированные на потребительский спрос.

Промышленное производство по итогам 2021 г. выросло на 5,3% (после падения на -2,1% годом ранее). Вклад в рост внесли как добывающая, так и обрабатывающая промышленность (+4,8% и +5,0% соответственно). При этом добыча полезных ископаемых в целом по итогам года до конца не отыграла снижение 2020 г. (-6,5%), что связано с действующими ограничениями в рамках сделки ОПЕК+. Выпуск обрабатывающей промышленности в течение всего 2021 года уверенно превышал уровни двухлетней давности, а к концу года его рост к аналогичным месяцам 2019 г. превысил 10% (декабрь: 14,2%).

Объем строительных работ по итогам года вырос на 6,0% (после роста в 2020 году на 0,7%). В годовом выражении темпы роста в ноябре–декабре существенно ускорились (до 8,7% г/г и 8,4% г/г соответственно).

Грузооборот транспорта по итогам 2021 года увеличился на 5,3% (2020 г.: -4,7%). Восстановление было обеспечено как показателями трубопроводного транспорта (в условиях планового увеличения добычи нефти и роста внутреннего и внешнего спроса на газ), так и прочими видами транспорта.

Таблица 4

Показатели промышленного производства

Единственной крупной отраслью, которая в 2021 г. продемонстрировала спад, стало сельское хозяйство (-0,9% после +1,3% в 2020 году). Снижение выпуска сельхозпродукции связано, в первую очередь, с сокращением урожая ряда культур (зерновые, картофель и овощи), а также замедлением роста производства животноводческой продукции (по мясу, молоку и яйцам в целом за 2021 год зафиксирована околонулевая динамика). Вместе с тем в конце года отставание от уровней 2020 г. сократилось (4 кв. 2021 г.: +6,7% г/г), что было обусловлено сдвигом уборочной кампании на более поздние сроки из-за погодных условий в прошедшем году.

3. Показатели потребительского спроса в 2021 г. продемонстрировали уверенный восстановительный рост. Так, оборот розничной торговли увеличился на 7,3% (-3,2% в 2020 г.), объем платных услуг населению – на 17,6% (-14,8% годом ранее), оборот общественного питания – на 23,5% (-22,6%, неполное 9 февраля 2022 г. 2 восстановление сектора связано, в том числе, с карантинными ограничениями, действовавшими в ряде регионов).

4. Поддержку потребительскому спросу в течение прошлого года оказывало последовательное улучшение ситуации на рынке труда. В декабре уровень безработицы (по методологии МОТ) оставался на историческом минимуме 4,3% от рабочей силы. Численность занятых превысила уровень 2019 года, увеличившись до 72,5 млн человек в декабре 2021 г. (70,8 млн человек в декабре 2020 г., 72,4 млн человек в декабре 2019 года). Реальные заработные платы в ноябре 2021 г. выросли на 3,4% г/г (к ноябрю 2019 г. рост на 3,6%), за 11 месяцев – на 2,8% г/г (+5,0% к аналогичному периоду 2019 года).

5. Улучшение ситуации на рынке труда оказало поддержку реальным денежным доходам населения, которые, по оценке Росстата, выросли в 2021 г. на 3,4% (в 2020 г., по уточненным данным, падение составило -1,4%). Значимый вклад в рост реальных доходов (порядка 1 п.п.) также внесли разовые социальные выплаты на школьников в августе и пенсионерам и военнослужащим – в сентябре.

Таблица 5

Показатели рынка труда

6. Поддержку внутреннему спросу (как потребительскому, так и инвестиционному) в 2021 г. оказывала динамика кредитования. Кредит экономике в декабре вырос на 16,2% г/г1 (ноябрь: 15,2% г/г, 4 кв. 2021 г.: 15,5%). Продолжился рост корпоративного кредитования (12,7% г/г в декабре, 11,8% г/г в ноябре) и потребительского кредитования (19,4% г/г в декабре, 19,0% г/г в ноябре). Ипотечное кредитование в декабре выросло на 26,5% г/г (на 25,0% г/г в ноябре).

7. Расходы бюджетной системы за январь–декабрь превысили уровень 2020 г. на +11,6%, или +4,9 трлн рублей (к 2019 г.: +27,2% или +10,1 трлн рублей). Одновременно в условиях восстановления экономики росли и доходы бюджетной системы (прирост к 2020 г. +26,9% или +10,2 трлн рублей; к 2019 г.: +22,8% или +8,9 трлн рублей), в том числе не нефтегазовые (прирост к 2020 г. +19,5% или +6,4 трлн рублей; к 2019 г.: +25,0% или +7,8 трлн рублей). По итогам исполнения бюджетов за январь–декабрь 2021 г. профицит бюджетной системы составил 1,0 трлн рублей, что значительно лучше прошлого года (в январе– декабре 2020 г. бюджетная система исполнена с дефицитом 4,3 трлн рублей), однако ниже аналогичного показателя в 2019 г. (профицит – 2,1 трлн рублей).

8. Сохранение высокого уровня мировых цен на ключевые товары российского экспорта с начала года (как топливно-энергетические, так и прочие), наряду с увеличением реальных объемов экспорта и умеренным отрицательным сальдо баланса услуг в условиях сохранения ограничений на международные поездки, привели к расширению положительного сальдо счета текущих операций (120,3 млрд долл. США в январе–декабре 2021 г. по сравнению с 36,0 млрд долл. США в аналогичном периоде 2020 г. и 65,4 млрд долл. США в аналогичном периоде 2019 года).

Таблица 6

Показатели кредитной активности и финансовых рынков

3.1.2. Общая характеристика Ненецкого автономного округа.

Ненецкий национальный округ образован 15 июля 1929 года и стал первым национальным округом на Крайнем Севере России. 7 октября 1977 года переименован в Ненецкий автономный округ. Согласно Конституции Российской Федерации 1993 года, округ стал равноправным субъектом в составе Российской Федерации. При этом Ненецкий автономный округ имеет особый административный статус – территориально он входит в состав Архангельской области, одновременно являясь отдельным субъектом Российской Федерации. Взаимодействие органов государственной власти Ненецкого автономного округа и Архангельской области осуществляется на основании договора о взаимодействии при осуществлении региональных полномочий (утвержден законом НАО от 23.06.2014
№ 50-ОЗ).

Ненецкий автономный округ входит в состав Северо-Западного федерального округа Российской Федерации.

Территория Ненецкого автономного округа составляет 176,8 тыс. кв. км. Округ занимает 20 место в России по площади. Регион полностью расположен на территории Арктической зоны Российской Федерации и относится к районам Крайнего Севера.

На западе округ граничит с Архангельской областью, на юге - с Республикой Коми, на востоке - с Ямало-Ненецким АО, с севера - омывается Баренцевым, Белым и Карским морями.

Рисунок 1

Границы Ненецкого автономного округа

Столица округа - г. Нарьян-Мар (в переводе с ненецкого языка - Красный город) располагается в низовьях р. Печора, в 110 км от Баренцева моря. Расстояние от Нарьян-Мара до Москвы по автомобильным дорогам превышает 2,2 тыс. км, по воздуху - 1,5 тыс. км. До ближайшей железнодорожной станции Усинск - 350 км.

Административно-территориальное устройство Ненецкого автономного округа включает 1 городской округ (г. Нарьян-Мар), 1 муниципальный район (Заполярный), в состав которого входит 19 муниципальных образований: 1 поселок городского типа районного значения (рабочий поселок Искателей), 18 сельских поселений, включающих 41 сельский населенный пункт.

Численность населения региона по состоянию на 01.01.2022 составляет 44 540 человек. Округ является самым малонаселенным регионом России.

Пространственная структура расселения Ненецкого АО характеризуется высокой концентрацией населения на небольшой территории: на столицу округа – город Нарьян-Мар – приходится более половины всего населения.

Всё городское население сконцентрировано в г. Нарьян-Маре и примыкающем к нему рабочем поселке Искателей. По состоянию на конец 2021 года численность городского населения составила 33,2 тыс. человек или более 74% от общей численности населения округа.

Значительная часть из «оставшихся» сельских населенных пунктов расположены на реке Печора и ее притоках, и связаны со столицей округа в летнее время регулярным водным транспортом. Печорская часть вмещает уже более 80% населения округа, и здесь расположены центры 7 из 18 сельских поселений округа. Остальное население (менее 20%) «разбросано» по округу и с Нарьян-Маром имеет регулярное воздушное сообщение.

Ключевые конкурентные преимущества Ненецкого автономного округа

В Ненецком автономном округе расположены крупные сырьевые запасы нефти и газа.

На территории Ненецкого автономного округа сосредоточены значительные запасы углеводородного сырья: около 1 млрд тонн нефти и более 500 млрд куб. м газа.

При этом недра округа характеризуются достаточно высокой степенью изученности нефтегазоносных площадей и относительно невысокой степенью выработанности запасов нефти.

Согласно информации Федерального агентства по недропользованию, представленной в справке о состоянии и перспективах использования минерально-сырьевой базы Ненецкого автономного округа на 15.03.2021, степень разведанности начальных суммарных ресурсов нефти в Ненецком АО на 01.01.2020 г. составляет 32,27 %, степень выработанности разбуренных запасов – 28,8 %. За год ресурсы нефти в Ненецком автономном округе уменьшились на 38,470 млн т геологические и 10,519 млн т извлекаемые.

Степень разведанности начальных суммарных ресурсов свободного газа в Ненецком АО на 01.01.2020 г. составляет 43,16 %, степень выработанности разбуренных запасов – 1,37 %. За год перспективные ресурсы свободного газа в Ненецком АО не изменились.

Степень разведанности начальных суммарных ресурсов конденсата на 01.01.2020 г. в Ненецком автономном округе составляет 52,98 %, степень выработанности разбуренных запасов – 1,16 %.

На территории Северо-Западного федерального округа Ненецкий автономный округ наряду с Республикой Коми обладает наиболее высоким потенциалом освоения недр. Трубопроводная инфраструктура округа позволяет увеличить транспортировку нефти за пределы округа в 1,6 - 1,8 раз относительно текущих объемов добычи, которые составляют порядка 15 млн т в год.

Ненецкий автономный округ расположен по маршруту Северного морского пути.

Территория Ненецкого автономного округа омывается Баренцевым, Белым, и Карским морями. Длина береговой линии округа превышает 1 500 км, что составляет 10% от береговой линии российского участка Северного морского пути. В соответствии с прогнозом, объем грузопотока по Северному морскому пути к 2024 году возрастет до 80 млн т, а к 2035 году увеличится в 15 раз до 155,5 млн т. В настоящее время крупнейшие мировые компании осуществляют тестовые проходы по данному маршруту, однако расширение бизнеса сдерживается недостатком портовой и береговой инфраструктуры по пути следования.

Кроме того, прямой доступ Ненецкого автономного округа к морям позволяет осуществлять добычу рыбных ресурсов. По состоянию на 2017 год едва ли не единственным экспортным товаром организаций округа была мороженая треска, экспортируемая на сумму порядка семи миллионов долларов США ежегодно. В северных морях России по-прежнему сохраняется потенциал увеличения вылова рыбы, что может быть привлекательным для российских и зарубежных инвесторов.

Арктическое расположение Ненецкого автономного округа - фактор привлечения дополнительных инвестиций.

Ненецкий автономный округ является одним из четырех регионов, которые полностью входят в сухопутные территории Арктической зоны Российской Федерации (Указ Президента Российской Федерации от 2 мая 2014 г. № 296). Среди регионов Российской Арктики Ненецкий автономный округ характеризуется наиболее высоким объемом валового регионального продукта в расчете на душу населения (5,8 млн рублей), а также относительно высокой плотностью населения - 25 чел. на 100 кв. км (Чукотский автономный округ - 7 чел. на 100 кв. км, арктические территории Республики Саха (Якутия) - 4 чел. на 100 кв. км).

Важность Арктической зоны для развития страны подчеркивает ряд стратегических документов федерального уровня. Стратегия развития Арктической зоны Российской Федерации определяет комплексный подход к развитию Арктики и декларирует необходимость опережающего развития региона. Ненецкий автономный округ, в таком контексте, ввиду своего территориального расположения может оказаться в центре федерального внимания.

Внутренние факторы, ограничивающие развитие Ненецкого автономного округа.

Монопрофильная структура делает экономику Ненецкого автономного округа уязвимой перед внешними вызовами.

Добыча нефти формирует порядка 75% валового регионального продукта Ненецкого автономного округа, генерируя 8,7 тыс. рабочих мест (25% от общего числа по балансу трудовых ресурсов). В то же время, на 25% валового регионального продукта приходятся все оставшиеся отрасли экономики, создающие 3/4 рабочих мест региона. Данная диспропорция влияет не только на развитие экономики в целом, но и на жизнь граждан: в регионе диагностирован существенный разрыв между уровнем оплаты труда в добывающих отраслях (более 100 тысяч рублей) и других отраслях экономики (порядка 50 - 70 тысяч рублей). Сложная международная политическая ситуация, режимы санкционных ограничений повышают риск для традиционного развития региона на основе добычи углеводородного сырья. В целях повышения устойчивости экономики Ненецкого автономного округа и повышения качества жизни населения описанные диспропорции должны быть смягчены.

Кроме того, добываемая в Ненецком автономном округе нефть не перерабатывается на территории региона. В то же время по северному завозу в округ со значительным удорожанием поставляются продукты нефтепереработки, что приводит к более высоким затратам в экономике региона.

Неравномерное пространственное развитие Ненецкого автономного округа: высокие затраты на жизнедеятельность.

Пространственная структура расселения Ненецкого автономного округа характеризуется высокой концентрацией населения на небольшой территории: на столицу округа - город Нарьян-Мар - приходится более половины всего населения. Все городское население сконцентрировано в г. Нарьян-Маре и примыкающем к нему рабочем поселке Искателей и составляет 73% населения Ненецкого автономного округа. Значительная часть сельских населенных пунктов расположены на реке Печора и ее притоках, и связаны со столицей Ненецкого автономного округа в летнее время регулярным водным транспортом. Печорская часть вмещает уже более 80% населения округа, и здесь расположены центры 7 из 18 сельских поселений округа. Остальное население (менее 20%) «разбросано» по округу, и с Нарьян-Маром имеет сезонное реки, зимники и регулярное воздушное сообщение.

Дисперсное расселение за пределами основного ядра, наличие удаленных поселений, низкий уровень транспортной доступности, преобладание дорогостоящих видов транспорта (авиаперевозки) формирует исключительно высокие затраты на обеспечение жизнедеятельности и экономического развития (индекс бюджетных расходов на 2021 год составляет - 4,171).

Кроме того, выявлена так называемая «транспортная дивергенция» округа, выражающаяся в том, что часть территории имеет лучшую транспортную связность с соседними территориями, чем с административным центром. Например, часть поселений западной части округа лучше и с меньшими издержками связана через город Мезень с Архангельском, чем с Нарьян-Маром. Влияние данного фактора также ограничивает проведение единой экономической политики развития округа.

Транспортная изолированность и недостаток инфраструктуры: стоп-фактор развития Ненецкого автономного округа.

Ненецкий автономный округ является единственным субъектом европейской части России, не имеющим постоянного наземного транспортного сообщения с другими регионами. Железные дороги на территории округа отсутствуют. Данное обстоятельство не позволяет создать эффективную логистику и поддерживать обрабатывающие производства ввиду существенного роста операционных затрат.

Важным ограничением развития роста является недостаток трубопроводных мощностей для освоения нефтегазовых месторождений. Если пропускная способность нефтепроводов позволяет увеличить добычу нефти практически в два раза, то транспортная инфраструктура для вывоза газа за пределы округа фактически отсутствует.

Доходы, генерируемые на территории Ненецкого автономного округа, в существенной степени не попадают в окружной бюджет.

В Ненецком автономном округе самые низкие доходы окружного бюджета в расчете на душу населения среди арктических регионов Российской Федерации (Мурманская область, Чукотский автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ) и сопоставимых зарубежных регионов Арктики (Юкон, Северо-Западные территории Канады, Нунавут, Гренландия, Финнмарк). При этом Ненецкий автономный округ не получает дотации на выравнивание бюджетной обеспеченности из федерального бюджета. Субсидий и иных межбюджетных трансфертов в расчете на душу населения в округ поступает в 3,7 раза меньше, чем в Чукотский автономный округ.

Кроме того, во исполнение межрегионального договора Ненецкий автономный округ ежегодно перечисляет в Архангельскую область 75% от разделяемых между субъектами налогов и сборов. Роялти (регулярные платежи за добычу полезных ископаемых при выполнении соглашений о разделе продукции) на 95% перечисляются в федеральный бюджет, а в бюджеты Ненецкого автономного округа и Архангельской области - по 2,5%.

Как следствие, Ненецкий автономный округ в настоящий момент не имеет возможности должным образом финансировать экономические и социальные задачи, стоящие перед регионом.

Низкая привлекательность Ненецкого автономного округа для проживания: устаревшая социальная инфраструктура снижает качество жизни граждан в суровых арктических условиях.

Качество жизни населения на территории Ненецкого автономного округа ограничено устаревшей инфраструктурой для удовлетворения минимальных человеческих потребностей. Так, жилищная инфраструктура округа нуждается в ускоренной модернизации для обеспечения современных и качественных условий проживания в Арктике. Удельный вес ветхого и аварийного жилья в Ненецком автономном округе выше, чем в среднем по России (6,1% против 2,4%). Кроме того, здания учреждений здравоохранения, образования и культуры (в первую очередь, в удаленных селах) были построены еще в рамках активного освоения территории в XX веке и требуют капитального ремонта и модернизации.

Ожидаемая продолжительность жизни при рождении в регионе находится на уровне 69,39 лет. По данным исследований Центра экспертизы и контроля качества медицинской помощи (ЦЭККМП) Минздрава Ненецкий автономный округ (НАО) является одним из регионов с самой высокой преждевременной смертностью.

При подсчете использовалась система «Потерянные годы жизни» , которая позволяет оценить масштабы потерь продолжительности жизни в региональном разрезе. Этот показатель составил в НАО — 7,17. потерянных лет.

Самыми распространенными причинами преждевременной смертности стали болезни системы кровообращения, новообразования, в том числе злокачественные, внешние причины, и COVID-19.

Рисунок 2

Результат мониторинга и анализ показателя «Потерянные годы жизни» по субъектам

Сокращение влияния данных негативных тенденций будет осуществляться за счет создания новых высококвалифицированных и высокооплачиваемых рабочих мест, развития социальной инфраструктуры, преодоления изолированности жителей округа.

Внешние факторы, ограничивающие развитие Ненецкого автономного округа

Ненецкий автономный округ — это 1% территории и всего 0,03% населения Российской Федерации. В этом контексте, с точки зрения федеральных органов исполнительной власти, проекты Ненецкого автономного округа могут деприоритизироваться ввиду низкого влияния на достижение федеральных показателей. Косвенно это подтверждается достаточно низким объемом перечисляемых целевых межбюджетных трансфертов.

Учитывая, что Ненецкий автономный округ продуцирует 0,4% от совокупного валового регионального продукта регионов России (Чукотский автономный округ - 0,1%), диспропорции в бюджетной обеспеченности и в различных объемах поступлений становятся очевидными и требуют исправления.

Ненецкий автономный округ проигрывает соседним регионам в конкуренции за реализацию крупных проектов.

Ненецкий автономный округ существенно отстает от соседних регионов по уровню развития инфраструктуры, несмотря на арктическое расположение, высокий потенциал развития Северного морского пути, наличие существенных запасов нефти и газа. Округ, в отличие от близлежащих регионов, не обеспечен магистральными нефтегазопроводами, глубоководными морскими портами, железной дорогой и автомобильной дорогой, соединяющей регион с другими субъектами РФ. Кроме того, мегапроекты, в которых предполагается развитие инфраструктуры Ненецкого автономного округа нередко переносятся на последующие периоды или «замораживаются». В числе таких проектов: производство сжиженного природного газа «Печора СПГ» (перенесено на неопределенный срок, ПАО «НК» Роснефть» вышло из состава учредителей), строительство автомобильной дороги «Сыктывкар - Ухта - Печора - Усинск - Нарьян-Мар» (перенос сроков до 2022 г.), проект строительства железной дороги «Баренцкомур» и порта «Индига» (проекты не утверждены).

Наращивание присутствия округа в федеральной повестке - ключевой фактор ускорения темпов развития Ненецкого автономного округа.

Санкционные ограничения на развитие нефтегазовых проектов: темпы развития ключевой отрасли Ненецкого автономного округа под угрозой.

Как регион с добывающей монопрофильной экономикой Ненецкий автономный округ существенно зависит от дальнейшей разработки нефтегазовых месторождений. В настоящее время данная отрасль в России находится под давлением ввиду действующих санкционных ограничений на финансирование проектов и использование передовых технологий по добыче. При этом ключевой инфраструктурный проект 2000-х годов в Ненецком автономном округе по перевалке нефти в порт Варандей был реализован с участием зарубежных инвесторов (ConocoPhillips). Для поддержания темпов развития региона требуется найти уникальное решение, позволяющее обеспечить «распечатку» нефтегазовых запасов региона с учетом санкционного режима.

Роль и место Ненецкого автономного округа среди других регионов Северо-Западного федерального округа

Ненецкий автономный округ входит в состав Северо-Западного федерального округа Российской Федерации, основой хозяйства которого является богатый природно-ресурсный потенциал и выгодное экономико-географическое положение регионов.

По природно-географическим и транспортным условиям, особенностям размещения производительных сил и заселенности территории СЗФО разделяется на три составные части: Северо-Западный экономический район, Северный экономический район (Мурманская обл., Архангельская обл., Ненецкий АО, Республика Коми) и Калининградскую область.

Основными отраслями рыночной специализации, являются черная и цветная металлургия, топливная промышленность (угольная, нефтяная, газовая), многопрофильное машиностроение, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, химическая и рыбная промышленность. Сельское хозяйство специализируется на молочном животноводстве и оленеводстве.

Нижеуказанные регионы СЗФО имеют отрицательное сальдо миграционного баланса. Особенно интенсивен отток жителей с северных территорий - из Республики Коми, Ненецкого АО, Мурманской и Архангельской областей. В этих регионах выездная миграция является главной причиной сокращения численности населения. Уезжает в основном молодежь и люди трудоспособного возраста с детьми, что ведет к дальнейшему старению возрастной структуры населения и усугублению демографических проблем.

Северные регионы Северо-Западного федерального округа обладают уникальным геополитическим положением, что является выгодным преимуществом на мировом рынке транспортно-логистических услуг. В то же время состояние сети автомобильных дорог на сельских территориях области нельзя считать удовлетворительными. Это отрицательно сказывается на развитии добычи полезных ископаемых и промышленного потенциала лесопромышленного комплекса. Низкая доля автомобильных дорог с твердым покрытием в общей протяженности автомобильных дорог особенно наблюдается в Архангельской области, Ненецком АО, Республики Коми.

По данным Госкомстата состояние экономики регионов Северного экономического района характеризуется следующими основными показателями:

Таблица 7

Основные социально-экономические показатели развития регионов Северного экономического района

Показатели	Единица измерения	Ненецкий АО 2021 год	Архангельская обл. (без НАО) 2021 год	Республика Коми 2021 год	Мурманская обл. 2021 год
Индекс промышленного производства	в % к предыдущему году	102,6	101,0	100,4	107,5
Объем производства продукции сельского хоз-ва во всех катего-риях хозяйств	в % к предыдущему году	96,4	99,6	98,3	104,1
Инвестиции в основной капитал	в % к предыдущему году	80,4	92,2	84,0	114,5
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования	в % к предыдущему году	80,5	120,1	87,8	142,8
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»	в % к предыдущему году	96,1	157,1	95,3	117,1
Реальная заработная плата работников организаций	в % к предыдущему году	100,1	101,3	98,0	102,9
Оборот розничной торговли	в % к предыдущему году	84,8	88,3	96,3	120,0
Объем платных услуг населению	в % к предыдущему году	97,4	111,6	104,8	108,4
Индекс потребительских цен	в % к предыдущему году	103,7	109,6	107,5	107,2

В соответствии со стратегией социально-экономического развития Северо-Западного федерального округа на период до 2020 года , утверждённой распоряжением Правительства Российской Федерации от 18.011.2011 № 2074-р, базовым направлением развития Северо-Западного федерального округа должно стать инновационное развитие на основе освоения богатейшего природно-ресурсного потенциала, в том числе прилегающих территорий арктической зоны и континентального шельфа Российской Федерации. При этом инновационное освоение природно-ресурсного потенциала как основного приоритета для инвестирования предполагает развитие и других направлений экономики, связанных с добычей полезных ископаемых, а также формирование кластеров вокруг стратегических проектов и разработку технологической платформы, касающейся твердых полезных ископаемых.

Основные стратегические проекты в области добычи полезных ископаемых будут реализовываться прежде всего в Архангельской и Мурманской областях, Ненецком автономном округе, а также в Республике Коми.

В Архангельской области на месторождении имени Ломоносова должна быть введена 2-я очередь горно-обогатительного комбината, производительность которого увеличится с 1 млн. тонн перерабатываемой руды в год до 5,6 млн. тонн. Планируется разработка месторождения имени В. Гриба, на котором предусмотрено строительство горно-обогатительного комбината производительностью 4 млн. тонн руды в год.

В Ненецком автономном округе на различных стадиях осуществляется реализация проектов обустройства и добычи нефти на месторождениях Варандейское, Перевозное, Торавейское, Ярейюское, Восточно-Перевозное, Междуреченское, Восточно-Сарутаюское, Инзырейское и Тэдинское. Прорабатываются проекты обустройства Кумжинского газоконденсатного месторождения, Южно-Хыльчуюского, Харьягинского месторождений, Вала Гамбурцева и месторождения Центрально-Хорейверского поднятия, а также по введению в разработку крупнейших месторождений имени Р. Требса и А. Титова.

В Мурманской области предполагается реализовать целый ряд высокотехнологичных проектов в горнодобывающей отрасли с образованием в регионе горно-химического и горно-металлургического кластеров. Формирование горно-химического кластера связано с деятельностью компаний, производящих апатитовый и нефелиновый концентраты. Горно-металлургический кластер формируется на базе Кольской горно-металлургической компании, предприятий по отработке месторождений платиноидов и месторождения хромитов.

Основные стратегические проекты в Республике Коми до 2020 года и в более отдаленной перспективе связаны с освоением ресурсов Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции, модернизацией предприятий Печорского угольного бассейна, развитием боксито-глиноземного и Ярегского горно-химического комплексов.

Комплекс стратегических проектов добычи, транспортировки и переработки углеводородного сырья, связанных с освоением Штокмановского газоконденсатного месторождения, будет реализовываться в Мурманской и Архангельской областях.

По территории и акватории, прилежащей к Северо-Западному федеральному округу, запасы топливно-энергетических ресурсов распределены неравномерно. Наибольшая часть извлекаемых запасов нефти, конденсата, свободного и попутного газа приходится на шельф Баренцева (55 процентов запасов) и Печорского (7 процентов запасов) морей. Основные перспективы газодобычи связаны с освоением Штокмановского газоконденсатного месторождения на шельфе Баренцева моря. В реализации этого проекта будут принимать участие предприятия большинства субъектов Российской Федерации, входящих в состав Северо-Западного федерального округа. В Мурманской области возможно строительство завода по сжижению газа для дальнейшего экспорта его морским транспортом.

Годовая добыча газа на Штокмановском газоконденсатном месторождении к 2020 году планируется на уровне 71 млрд. куб. метров в год, срок эксплуатации - 30 лет. В этот период в бюджеты всех уровней поступит более 1200 млрд. рублей в виде налоговых платежей. Появится возможность самообеспечения округа природным газом.

Новый центр нефтегазодобычи возник в Ненецком автономном округе, включая шельф Печорского моря. По прогнозам, возможно открытие новых месторождений нефти и газа в арктических морях. В условиях потепления климата их освоение становится реальным. К реализации проектов проявляют интерес как большинство российских, так и ряд иностранных компаний. Необходимо скоординировать политику в области лицензирования, обеспечить контроль за выполнением условий лицензионных соглашений, комплексности разработки запасов.

3.1.3. Социально-экономическое положение Ненецкого автономного округа

В рамках настоящего Отчета социально-экономическое положение Ненецкого автономного округа в 2021 году описано согласно данным Департамента финансов и экономики Ненецкого автономного округа.

В целом социально-экономическое положение Ненецкого автономного округа соответствует общероссийским тенденциям, по отдельным показателям регион существенно превосходит среднероссийский уровень, по некоторым отмечено отставание.

Численность постоянного населения округа выросла на 0,2 тыс. человек. Сохранилась положительная динамика демографических показателей. Ожидаемая продолжительность жизни при рождении, по предварительным данным, составила 69,39 лет, суммарный коэффициент рождаемости – 2,072 (число родившихся детей в расчете на одну женщину).

Объем валового регионального продукта по итогам 2020 года составил 230,4 млрд рублей. Ввиду исторически установившейся небольшой численности населения, округ на протяжении последних лет, удерживает абсолютное лидерство в Российской Федерации по показателю ВРП на душу населения. Расчетный показатель ВРП на душу населения для округа в 2020 году составил 5 206,3 тыс. рублей, тогда как средний по Российской Федерации – 640,5 тыс. рублей.

По итогам 2021 года индекс промышленного производства вырос на 2,6%. В добыче полезных ископаемых отмечается рост на 2,6% (производство добычи сырой нефти и природного газа выросло на 7,3%, добыча прочих полезных ископаемых – на 31,7%). Предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых снизилось – на 51,1%.

Индекс производства в обрабатывающих производствах вырос на 14,0% (производство кожи и изделий из кожи - на 22,0%, деятельность полиграфическая и предоставление услуг в этой области – на 31,0%, ремонт и монтаж машин и оборудования – на 50,3%). Снижение отмечено в производстве пищевых продуктов – на 2,4%, производстве напитков – на 70,7%, производстве прочей неметаллической минеральной продукции – на 37,6% и прочих готовых изделий – на 5,4%).

Индекс производства по обеспечению электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха в 2021 году составил 103,7%. Индекс производства по виду деятельности водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений в 2021 году составил 90,1%.

По предварительным данным, объем инвестиций в основной капитал в 2021 году составил 72 772,6 млн рублей (80,4% к уровню 2020 года). Годовой объем инвестиций на душу населения округа превысил 1,6 млн рублей.

В 2021 году за счет всех источников финансирования на территории округа введено в действие 17,8 тыс. кв. метров общей площади, что на 19,5% ниже уровня 2020 года (населением за счет собственных и привлеченных средств – 11,6 тыс. кв. метров, что на 31,7% превышает уровень 2020 года).

Индекс потребительских цен в декабре 2021 года составил 103,7% к декабрю 2020 года. Объем розничной торговли по итогам 2021 года снизился на 1,3%, объем платных услуг населению в сопоставимых ценах - на 2,6%. Оборот общественного питания вырос - на 1,5%.

В сельском хозяйстве отмечен рост производства скота и птицы (в живом весе).

Отмечается рост среднемесячной начисленной заработной платы, среднедушевых денежных доходов населения как в номинальном выражении, так и в реальном выражении.

Сократилась численность безработных граждан, состоящих на учете в органах занятости. Уровень официальной или регистрируемой безработицы на конец декабря 2021 года составлял 2,0% от экономически активного населения, тогда как на конец декабря 2020 года – 3,1%. Коэффициент напряженности на рынке труда также снизился с 0,9 в 2020 году до 0,8 человек на одну вакансию в 2021 году.

Таблица 8

Основные социально-экономические показатели НАО

	2021 год	В % к 2020

Индекс промышленного производства	х	102,6
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади	17,8	80,5
Объем розничной торговли, млн. рублей	х	98,7
Денежные доходы (в среднем на душу населения), рублей	84 458,3	104
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, включая субъекты малого предпринимательства, рублей	95 480,0	100,12)
Величина прожиточного минимума в расчете на душу населения, рублей	22 219,0	101,7
Индекс потребительских цен	х	103,7
Численность официально зарегистрированных безработных на конец периода1), тыс. человек	0,5	71,4

на конец декабря 2021 года; в % к концу декабря 2020 года;

с учетом индекса потребительских цен.

Промышленное производство

В 2021 году индекс промышленного производства составил 102,6% к уровню 2020 года. Снижение отмечено по виду деятельности «водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» – на 9,9%. Рост по видам деятельности: «добыча полезных ископаемых» – на 2,6%, «обрабатывающие производства» – на 14,0% и «обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» – на 3,7%.

В 2021 году предприятиями округа отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в фактически действующих ценах на сумму 481 138,2 млн рублей (2020 год – 255 506,4 млн рублей). В структуре отгруженной промышленной продукции на долю добычи полезных ископаемых приходится – 98,4%, обрабатывающих производств – 0,4%, обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирования воздуха – 1,1% и водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений – 0,1%.

Добыча полезных ископаемых

В 2021 году в добывающей промышленности отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 473 297,7 млн рублей (в 1,9 раза выше уровня 2020 года), добыто нефти обезвоженной, обессоленной и стабилизированной, включая газовый конденсат 15,1 млн тонн (107,3% к уровню 2020 года), газа природного и попутного – 1 273,6 млн м3 (108,7%).

Обрабатывающие производства

В 2021 году в обрабатывающих производствах отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 2 156,5 млн рублей (123,7% к уровню 2020 года). Произведено: оленина и мясо прочих животных семейства оленьих (оленевых) и субпродукты пищевые замороженные, в том числе для детского питания – 1 079,3 тонн (102,1% к уровню 2020 года), рыба переработанная и консервированная – 370,3 тонн (128,5%), молоко, кроме сырого – 857,6 тонн (97,9%), сливки – 13,1 тонн (99,2%), масло сливочное – 70,0 тонн (93,5%), сыры, творог – 143,1 тонн (83,4%), изделия хлебобулочные недлительного хранения – 1 739,9 тонн (93,5%), кондитерские изделия – 41,1 тонн (90,5%).

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха

В 2021 году объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами составил 5 062,0 млн рублей (100,5% к уровню 2020 года). В 2021 году произведено электроэнергии 1 750,3 млн кВт.ч, что составило 106,6% к уровню 2020 года, пара и горячей воды – 0,8 млн Гкал, что выше уровня 2020 года – на 0,5%.

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений

В 2021 году объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами составил 622,0 млн рублей (96,3% к уровню 2020 года).

Инвестиции

По предварительным данным, объем инвестиций в основной капитал по полному кругу организаций (включая досчеты на инвестиции, не наблюдаемые прямыми статистическими методами) в 2021 году составил 72 772,6 млн рублей (80,4% к уровню 2020 года). Основной объем инвестиций в экономику округа стабильно направляется на освоение месторождений нефти. В 2021 году порядка 84% объема составили инвестиции в основной капитал по виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых».

В 2021 году в структуре инвестиций по источникам финансирования организаций основную долю занимали собственные средства - 65,1%, на долю привлеченных средств приходилось 34,9% инвестиций. Средства бюджетов всех уровней составили 11,0% от общего объема инвестиций в основной капитал.

Сельское хозяйство

Объем продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей в действующих ценах в 2021 году, по предварительной оценке, составил 778,5 млн рублей, или 96,4% к уровню 2020 года.

В хозяйствах всех категорий в 2021 году произведено 3,2 тыс. тонн скота и птицы (в живом весе) (108,0% к уровню 2020 года); 3,8 тыс. тонн молока (96,8%); получено яиц 24,0 тыс. штук (92,3%).

Поголовье крупного рогатого скота на 1 января 2022 года в хозяйствах всех категорий, по расчетам, насчитывало 1,7 тыс. голов (на 4,4% меньше по сравнению с 1 января 2021 года), из него коров – 0,8 тыс. голов (97,7%); овец и коз – 0,1 тыс. голов (111,1%); свиней – 0,0 тыс. голов (100,0%); птицы – 0,1 тыс. голов (96,5%).

Строительство

Объем работ по виду экономической деятельности «Строительство» на территории округа, за 2021 год выполнен на 19 834,1 млн рублей, или 96,1% к уровню 2020 года.

В 2021 году за счет всех источников финансирования на территории округа введено в действие 17,8 тыс. кв. метров общей площади, что на 19,5% ниже уровня 2020 года (населением за счет собственных и привлеченных средств – 11,6 тыс. кв. метров, что на 31,7% выше уровня 2020 года). В сельской местности введено в действие 3,8 тыс. кв. метров общей площади, что выше на 12,0% уровня 2020 года (населением за счет собственных и привлеченных средств – 3,6 тыс. кв. метров, что на 40,5% выше уровня 2020 года). Введено квартир – 200 единиц (на 39,2% ниже уровня 2020 года), средний размер которых составил 88,9 м2 общей площади (132,3% к уровню 2020 года).

Транспорт

В 2021 году грузооборот автомобильного транспорта (без организаций с численностью работающих менее 15 человек, не являющихся субъектами малого предпринимательства, субъектов малого предпринимательства и индивидуальных предпринимателей) составил 10,2 млн т.км и снизился к уровню 2020 года на 18,2%, пассажирооборот автомобильного транспорта - 5,5 млн пасс.км, или 115,6% к уровню прошлого года.

Потребительский рынок

В декабре 2021 года индекс потребительских цен на товары и платные услуги составил 103,7% к декабрю 2020 года. Цены на продовольственные товары выросли на 1,3%. Цены на непродовольственные товары увеличились на 6,9%. Цены и тарифы на услуги выросли на 2,6%.

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания на конец декабря 2021 года составила 7 141,7 рубля в расчете на месяц и выросла по отношению к уровню декабря 2020 года на 7,7%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в декабре 2021 года составила 22 427,4 рубля и выросла по отношению к уровню декабря 2020 года на 5,6%.

Оборот розничной торговли во всех каналах реализации в 2021 году составил 10 295,3 млн рублей, что составляет 98,7% к уровню 2020 года. Оборот розничной торговли сформирован на 33,6% за счет организаций, не относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, на 4,2% - субъектов среднего предпринимательства, на 34,3% - малых предприятий (включая микропредприятия), на 27,9% - индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка и ярмарки. Пищевые продукты, включая напитки, и табачные изделия составляют 65,1% оборота розничной торговли.

Организациями общественного питания в 2021 году реализовано продукции на 1 375,9 млн рублей, или 101,5% к уровню 2020 года.

Общий объем платных услуг оказанных, населению в 2021 году составил 3 009,2 млн рублей, в сопоставимых ценах к уровню 2020 года – 97,4%. В структуре общего объема платных услуг наибольший удельный вес занимают: коммунальные услуги – 28,8%, транспортные услуги – 12,5%, жилищные – 11,9%, бытовые услуги – 10,2%, прочие платные услуги – 9,8%, телекоммуникационные услуги – 9,1%.

Финансы

По состоянию на 1 января 2022 года объем доходов консолидированного бюджета округа (без учета бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов) составил 31 124,3 млн рублей, объем расходов – 28 620,4млн рублей, профицит бюджета – 2 503,8 млн рублей. По состоянию на 1 января 2022 года государственный долг субъекта составляет 800,0 млн рублей.

В структуре доходов консолидированного бюджета наибольший удельный вес занимают: безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ – 25,7%, доходы от продажи материальных и нематериальных активов – 25,6%, налог на прибыль, доходы – 23,9%, налог на имущество – 18,2%.

В структуре расходов консолидированного бюджета наибольший удельный вес занимают: расходы на национальную экономику – 36,0%, расходы на образование – 19,4%, расходы на социальную политику – 13,5%, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство – 11,1%.

Денежные доходы и заработная плата

По предварительным данным, денежные доходы (в среднем на душу населения) в 2021 году составили 84 458,3 рубля и выросли по отношению к уровню 2020 года на 0,4%. Реальные располагаемые денежные доходы на душу населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) составили 98,2%.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, включая субъекты малого предпринимательства, за 2021 год составила 95 480,0 рубля и увеличилась по сравнению с уровнем 2020 года на 3,7%. При этом в реальном исчислении (с учетом индекса потребительских цен) она составила 100,1%.

По данным организаций (без субъектов малого предпринимательства) по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности, сообщивших в Архангельскстат, сведения о просроченной задолженности по заработной плате по состоянию на 1 января 2022 года, общая сумма задолженности составила 17 353,0 тыс. рублей. Задолженность из-за недофинансирования из бюджетов всех уровней отсутствует. Численность работников, перед которыми образовалась задолженность, составляет 180 человек.

Величина прожиточного минимума в расчете на душу населения на 2021 год установлена в размере 22 219 рублей (в том числе по основным социально – демографическим группам населения: трудоспособное население – 23 423 рубля, пенсионеры – 19 353 рубля, дети – 23 215 рублей) по сравнению с 2020 годом она увеличилась на 1,7%.

По данным Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Ненецкому автономному округу средний размер назначенных пенсий на 1 января 2022 года составил 25 516,9 рубля, или 107,0% к уровню прошлого года. При этом реальный размер назначенных пенсий составил 102,2%. Численность пенсионеров по состоянию на 1 января 2022 года составила 13,8 тыс. человек, из них 84,5% получающие пенсии по старости.

Безработица и занятость

Численность не занятых трудовой деятельностью граждан, состоящих на учете в КУ НАО «Центр занятости населения» на 1 января 2022 года, составила 0,5 тыс. человек, из них 0,5 тыс. человек имели статус безработного (аналогичный период 2020 года 0,7 тыс. человек и 0,7 тыс. человек соответственно). Уровень официальной (или регистрируемой) безработицы на конец декабря 2021 года составил 2,0% экономически активного населения (аналогичный период 2020 года - 3,1%).

На конец декабря 2021 года потребность организаций в работниках, заявленная в государственные учреждения службы занятости, составила 645 человек (на конец декабря 2020 года - 778 человек). Нагрузка незанятого населения, состоящего на учете в государственном учреждении службы занятости, на одну заявленную вакансию оставила к концу декабря 2021 года 0,8 человек (к предыдущему месяцу 114,3%, по отношению к концу декабря 2020 года – 88,9%).

Демографическая ситуация

Численность постоянного населения округа, по оценке, на 1 января 2022 года, составила 44 540 человек (в среднем за 2021 год – 44 465 человек). Городское население – 33 258 человек, сельское – 11 282 человека.

Общий прирост населения составил – 151 человек. Естественный прирост в 2021 году составил 15 человек, коэффициент естественного прироста – 0,3. Миграционный прирост населения составил 136 человек, коэффициент миграционного прироста 30,6 (на 10 000 населения).

3.1.4. Общая информация по земельным участкам Ненецкого автономного округа

В соответствии с данными доклада Департамент природных ресурсов, экологии и агропромышленного комплекса НАО «О состоянии и охране окружающей среды Ненецкого автономного округа в 2021 году» земельный фонд Ненецкого автономного округа на 01.01.2022 составляет 17681 тыс. га.

Таблица 9 содержит структуру земельного фонда Ненецкого автономного округа по состоянию на 01.01.2022.

Таблица 9

Распределение земельного фонда Ненецкого автономного округа по категориям.

№ п/п	Категории земель	Площадь, тыс. га

2019 г.	2020 г.	2020 г./ 2019 г. (+/-)
1	Земли сельскохозяйственного назначения	15969,8	15968,4	-0,4
2	Земли населенных пунктов	12,4	12,4	0
3	Земли промышленности и иного специального назначения	55,5	55,9	+0,4
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	422,5	422,5	0
5	Земли лесного фонда	446,8	446,8	0
6	Земли водного фонда	0	0	0
7	Земли запаса	775	775	0
Итого:	17681,0	17681,0	0

Анализ распределения земельного фонда Ненецкого автономного округа по категориям показывает, что в 2021 году в структуре земельного фонда произошли следующие изменения: земли сельскохозяйственного назначения уменьшились в результате их перевода в категорию земель промышленности на 0,4 тыс. га.

Структура земельного фонда Ненецкого автономного округа по состоянию на 01.01.2022 представлена на рисунке 3.

Рисунок 3

Распределение земельного фонда Ненецкого автономного округа по категориям по состоянию на 01.01.2022

Большая часть территории округа занята землями сельскохозяйственного назначения – 90,3 %. На земли запаса приходится 4,4 %, на земли лесного фонда – 2,5 %, на земли особо охраняемых территорий и объектов – 2,4 %, на земли промышленности – 0,3 %, удельный вес земель населенных пунктов составил всего лишь 0,1 %.

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения – это земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли данной категории располагаются за чертой населенных пунктов и выступают как основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.

На 01.01.2022 площадь земель сельскохозяйственного назначения в Ненецком автономном округе составила 15968,4 тыс. га или 90,3 % от общей площади округа. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее также входят земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ), личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, под охотничьи избы. На землях данной категории располагаются земельные участки, предоставленные на период строительства предприятиям промышленности, без перевода в другую категорию земель под строительство линейных сооружений (ЛЭП, нефтепроводы, трубопроводы и т.д.), в соответствии с пунктом 2 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации.

Структура земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2022 представлена в таблицах 10 и 11.

Таблица 10

Структура земель сельскохозяйственного назначения (организации)

№ п/п	Наименование субъектов на землю	Количество, ед.	Общая Площадь тыс. га.	Пашня	Сенокосы тыс.га	Пастбища тыс.га	Итого с/х угодий
1	Хозяйственные товарищества и общества	2	1196,2	0	0	0	0
2	Производственные кооперативы	20	11740	0	9,3	2,5	11,8
3	Государственные и муниципальные унитарные предприятия	3	1257,9	0	6,3	2,1	8,4
4	Учебные учреждения	1	0,1	0	0,1	0	0,1
5	Прочие предприятия, учреждения, организации	22	0,2	0	0,2	0	0,2
6	Семейно-родовые хозяйства	5	864,7	0	0	0	0
Итого:	53	15059,1	0	15,9	4,6	20,5

Таблица 11

Структура земель сельскохозяйственного назначения (граждане)

№ п/п	Наименование субъектов на землю	Количество, ед.	Общая площадь тыс. га.	Пашня	Сенокосы тыс.га	Итого с/х угодий
1	КФХ	14	0,4	0	0,1	0,1
2	Индивидуальные предприниматели, не образовавшие КФХ	1	0	0	0	0
3	Личные подсобные хозяйства	15	0	0	0	0
4	Огородники и огороднические объединения	3685	0,1	0,1	0	0,1
5	Дачники и дачные объединения	275	0	0	0	0
6	Граждане, имеющие земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства	4930	0,5	0,1	0	0,1
7	Граждане, занимающиеся сенокошением и выпасом скота	94	0,2	0	0,2	0,2
8	Граждане, занимающиеся северным оленеводством и промыслом	76	894,2	0	0	0
Итого	9192	895,4	0,2	0,3	0,5

По сравнению с 2021 годом площадь земель данной категории уменьшилась на 0,4 тыс. га в результате их перевода в категорию земель промышленности.

В структуре земель сельскохозяйственного назначения (включая оленьи пастбища) сельскохозяйственные угодья составляют 0,1 % от общей площади данной категории земель. Из других угодий наибольшая площадь приходится на прочие земли 56 %. Земли под лесами и кустарниковой растительностью составляют 2711,5 тыс. га (17 %). На долю земель, занятых водными объектами, болотами, дорогами и застройкой, приходится 26,9%. Из всех земель под оленьи пастбища используются 80,2 %.

Земли населенных пунктов

Данная категория земель включает земли, расположенные в пределах черты городских и сельских населенных пунктов.

Территории населенных пунктов (г. Нарьян-Мар, р.п. Искателей и 41 сельский населенный пункт) составляют 12,4 тыс. га или 0,1% земельного фонда Ненецкого автономного округа. Площадь земель данной категории в 2021 году не изменилась.

На долю застроенных земель и общего пользования приходится 25,8 %, сельскохозяйственных угодий – 13,7 %, занято лесами и древесно-кустарниковой растительностью – 21,8 %, водными объектами – 13,7 %, остальные площади представлены болотами и прочими неиспользуемыми землями – 25 %.

таблица 12 показывает разграничение земель по видам пользования и функциональному назначению.

Таблица 12

Распределение земель населенных пунктов по видам пользования

№ п/п	Назначение	Общая площадь, тыс. га

городские нас.пункты	сельские нас.пункты
1	Земли жилой застройки, из них:	0,3	0,5

Многоэтажной	0,2	0,1

Индивидуальной	0,1	0,4
2	Земли общественно-деловой застройки	0,2	0,2
3	Земли промышленности	0,5	0,5
4	Земли общего пользования	0,2	0,6
5	Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	0,2	0,3
6	Земли сельскохозяйственного использования	0,1	1,6
7	Земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами	0	0,1
8	Земли под водой	1,3	0,4
9	Земли под военными и иными режимными объектами	0,8	0
10	Земли под объектами иного специального назначения	0,2	0
11	Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность	1,4	3
Итого:	5,2	7,2

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Земли промышленности на 01.01.2022 занимают 55,9 тыс. га, что составляет 0,3% земельного фонда Ненецкого автономного округа. Площадь земель данной категории включает в себя территории большого количества предприятий, организаций и учреждений, расположенных за пределами черты населенных пунктов. На территории округа основными землепользователями в данной категории земель являются предприятия нефтедобывающей и перерабатывающей промышленности.

По сравнению с 2021 годом земли этой категории в целом увеличились на 0,4 тыс.га. Изменения произошли в результате перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности (для недропользования).

Структура земель промышленности отражена на рисунке.

Рисунок 4

Структура земель промышленности, в %

В структуре земельных угодий, вошедших в состав данной категории, высока доля прочих земель – 81 %, суммарно площадь застроенных земель и под дорогами занимает 14,5%, на нарушенные земли приходится 4,5%.

В таблице ниже представление земель промышленности по угодьям.

Таблица 13

Распределение земель промышленности по угодьям, в тыс. га

№ п/п	Назначение	Земли под застройкой	Земли под дорогами	Нарушенные земли	Прочие земли	Итого (тыс. га)
1.	Земли промышленности, в т.ч.:	5,3	2,8	2,5	45,3	55,9
.1	Земли промышленности	5,2	2,0	2,5	44,7	54,4
2	Земли транспорта, из них:	0	0,8	0	0	00,8

автомобильного	0	0,8	0	0	00,8

трубопроводного	0	0	0	0	0
3	Земли обороны и безопасности	0,1	0	0	0,6	0,7
4	Земли иного специального назначения	0	0	0	0	0

Рисунок 5

Структура распределения земель промышленности по угодьям.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и ценное значение, которые изъяты постановлениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации полностью или частично из хозяйственного использования и гражданского оборота и для которых установлен особый правовой режим.

На долю земель данной категории на 01.01.2022 приходиться 422,5 тыс.га или 2,4 % от общей площади округа. В 2021 году площадь указанной категории не изменилась.

В структуре угодий данной категории наибольшую долю составляют прочие земли - 334,5 тыс.га (79,2 %), болотами занято 44,2 тыс. га (10,5 %), водными объектами – 34,5 тыс.га (8,1 %), древесно-кустарниковой растительностью – 9,3 тыс.га (2,2 %).

Особо охраняемые природные территории регионального значения представлены 8 государственными природными заказниками, 3 памятниками природы, а также Природным парком «Северный Тиман» (площадь 501,1 тыс. га).

Земли лесного фонда

На территории Ненецкого автономного округа земли, отнесенные к категории земель лесного фонда, составляют 446,8 тыс. га. Лесным фондом управляет одно лесничество – Ненецкое, расположенное на межселенных территориях Заполярного района в юго-западной части округа на границе с Архангельской областью.

Земли водного фонда

На территории Ненецкого автономного округа отсутствуют земли, отнесенные к землям водного фонда.

Земли запаса

В эту категорию вошли земли, не учтенные в других категориях. Их общая площадь на 01.01.2022 составляет 775,0 тыс.га или 4,4 % от площади округа. По сравнению с 2021 годом структура земель этой категории не изменилась.

Наибольший удельный вес в структуре угодий данной категории приходится на прочие земли, площадь которых составляет 741,1 тыс. га (95,6 %), лесами и древесно-кустарниковой растительностью занято 9,7 тыс. га (1,3 %), водными объектами, болотами – 21,9 тыс. га (2,8 %). Площадь сельскохозяйственных угодий составляет в данной категории земель 2,3 тыс. га (0,3 %).

Распределение земельного фонда по угодьям

Земельные угодья – часть поверхности земли, обладающая определенными естественноисторическими свойствами, позволяющими использовать ее для конкретных хозяйственных целей. Земельные угодья Ненецкого автономного округа подразделяются на сельскохозяйственные (пашня, сенокосы, пастбища) и несельскохозяйственные (леса, болота, кустарники, дороги застроенные территории, овраги, пески и т.п.).

В таблице 14 показано распределение земельного фонда Ненецкого автономного округа по категориям земель и угодьям (тыс. га).

Таблица 14

Распределение земельного фонда Ненецкого автономного округа

по категориям земель и угодьям по состоянию на 01.01.2022 (тыс. га)

Земельные угодья	Категории земель

Земли сельско-хозяйственного назначения	Земли населенных пунктов	Земли промышленности	Земли особо охраняемых природных территорий	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли запаса	Итого	
Сельскохозяйственные угодья	21,7	1,7	0	0	0	0	2,3	25,7	
в том числе: пашни	0	0,2	0	0	0	0	0	0,2	
Лесные площади	1293,4	0,4	0	0	446,8	0	0,2	1740,8	
Под лесными насаждениями	1418,1	2,3	0	9,3	0	0	9,5	1439,2	
Болота	3316,8	0,8	0	44,2	0	0	20,0	3381,8	
Под водой	962,4	1,7	0	34,5	0	0	1,9	1000,5	
Под дорогами	7,2	0,8	2,8	0	0	0	0	10,8	
Земли застройки	5,1	2,4	5,3	0	0	0	0	12,8	
Нарушенные земли	0	0	2,5	0	0	0	0	2,5	
Прочие земли	8943,7	2,3	45,3	334,5	0	0	741,1	10066,9	
Итого:	15968,4	12,4	55,9	422,5	446,8	0	775,0	17681,0	

Территория округа входит в две зоны – тундровую и лесотундровую. Растительные ресурсы в Ненецком автономном округе интенсивно используются в целях оленеводства. Эксплуатация оленьих пастбищ вносит существенные изменения в распределение земельных ресурсов и их состояние, особенно в связи с крайне низкой способностью растительного покрова к возобновлению, что обусловлено суровыми климатическими условиями региона.

Структура земельного фонда округа по угодьям по состоянию на 01.01.2022 показана на рисунке.

Рисунок 6

Распределение земельного фонда Ненецкого автономного округа по угодьям

по состоянию на 01.01.2022.

Сельскохозяйственные угодья

Сельскохозяйственные угодья – это земельные угодья, используемые для получения сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственное производство в Ненецком автономном округе находится в крайне сложных природных условиях, оказывающих влияние на продуктивность земель и их качественное состояние.

По состоянию на 01.01.2022 в округе числится 25,7 тыс. га сельскохозяйственных угодий, из которых основная доля сосредоточена в категории земель сельскохозяйственного назначения (21,7 тыс. га или 84,4 %). 1,7 тыс. га предоставлены предприятиям, организациям и гражданам для производства сельскохозяйственной продукции в черте населенных пунктов. На землях запаса сосредоточенно 2,3 тыс. га этих угодий.

В структуре сельскохозяйственных угодий на долю пашни приходиться 0,8 %. Природные кормовые угодья занимают 25,5 тыс. га (99,3 %), из них сенокосы - 19,8 тыс. га, пастбища – 5,7 тыс. га. За отчетный период изменения отсутствуют.

Земли под водой, включая болота

Земли под водой на территории Ненецкого автономного округа занимают 1000,5 тыс. га, что составляет 5,7 % от общей площади округа. Болота занимают 3381,8 тыс. га или 19,1 % общей площади округа. Наибольший удельный вес приходится на верховые болота. Основные площади болот находятся на землях сельскохозяйственного назначения и занимают 98,08 %. На земли особо охраняемых территорий приходится 1,3 %, земли запаса – 0,6 %. Незначительные площади болот характерны для земель населенных пунктов – 0,02 %. В отчетный период изменения по данным видам угодий не произошло.

Земли застройки

Общая площадь земель застройки на 01.01.2022 составляет 12,8 тыс. га (0,1 % от площади всех угодий). В нее включены территории под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. В населенных пунктах этих земель сосредоточенно 2,4 тыс. га. Они расположены в основном в жилой, общественно-деловой и производственных зонах. 5,3 тыс. га приходиться на земли промышленности. На землях сельскохозяйственного назначения территорий застройки составляют 5,1 тыс. га.

Земли под дорогами

Площадь земель под дорогами на 01.01.2022 составляет 10,8 тыс. га или 0,1 % от общей площади округа. В отчетный период изменений по данным видам угодий нет. В площадь земель под дорогами вошли земли, расположенные в полосах отвода автомобильных дорог, автозимники, скотопрогоны, а также улицы, проезды в населенных пунктах. На землях сельскохозяйственного назначения под этим видом угодий занято 7,2 тыс. га – это скотопрогоны, предназначенные для перегона скота с зимних оленьих пастбищ на летние, а также строительство автомобильных дорог, автоподъездов, необходимых для обустройства нефтяных месторождений, без перевода земель в другую категорию, за счет чего и происходит увеличение земель, занятых дорогами на землях сельскохозяйственного назначения. На землях промышленности под дорогами занято 2,8 тыс. га или 5,2 % от площади этой категории. В населенных пунктах под дорогами, улицами, проездами занято 6,5 % всех земель.

Лесные площади и лесные насаждения, не входящие в лесной фонд

Леса на территории Ненецкого автономного округа относятся к лесам первой группы – притундровые леса. Эти леса выполняют защитные функции: предохранение южнее расположенных территорий от холодных арктических ветров, снижение их силы, увлажнение сухих воздушных потоков, поступающих с Ледовитого океана. Кроме того, не допускают продвижения тундры к югу и предотвращают заболачивание земель, снижают вероятность заморозков в теплый период на прилегающих к ним территориях, являются местом выпаса животных, обеспечивают население грибами, ягодами, являются местом обитания промысловых видов зверей и птиц, хранителями чистоты водоемов и их рыбных богатств.

На 01.01.2022 площадь земель под лесами занимает 3180 тыс. га, что составляет
18 % от общей площади округа. Наибольшее количество лесных насаждений характерно для земель сельскохозяйственного назначения (74,2 % от общей площади лесов), и категории земель лесного фонда (25,7%). За отчетный период площадь лесных земель не изменилась.

Нарушенные земли

К нарушенным относятся земли, утратившие первоначальную природную, хозяйственную или социальную ценность и/или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного и растительного покрова, гидрологического режима и образованием неорельефа в результате негативного воздействия антропогенных и природно-антропогенных процессов.

По состоянию на 01.01.2021 площадь нарушенных земель на территории Ненецкого автономного округа составляет 2,5 тыс.га или 0,01 % от общей площади округа, которые сосредоточены на землях промышленности.

Прочие земли

По состоянию на 01.01.2022 площадь прочих земель составила 10066,9 тыс. га или 56,9 % от общей площади округа. К прочим землям относятся полигоны отходов, свалки, овраги, занимаемая площадь которых составляет 0,9 тыс. га, пески – 145,0 тыс. га, другие земли – 1359,2 тыс.га. В состав этих земель включены участники с тундровой растительностью, не вошедшие в другие угодья, их площадь составляет 8561,8 тыс.га.

По категориям наибольший удельный вес прочих земель приходится на земли сельскохозяйственного назначения 88,8 % (8944,1 тыс. га). На землях запаса прочие земли занимают 741,1 тыс. га, землях особо охраняемых территорий – 334,5 тыс. га, землях промышленности – 44,9 тыс.га. Незначительная площадь этих земель сосредоточена на землях населенных пунктов – 2,3 тыс. га.

Земли под оленьими пастбищами

Оленьи пастбища Ненецкого автономного округа – это территории, расположенные в зоне тундры и лесотундры, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северного оленя.

На 01.01.2022 в округе числится 76 КФХ оленеводческого и охотопромыслового направления, занимаемая площадь которых 894,2 тыс. га, в том числе оленьи пастбища – 614,5 тыс. га.

Всего под оленьи пастбища по всем категориям земель используется 13185,2 тыс.га (74,6 % от общей площади округа), в том числе наибольшие площади, пригодные для северного оленеводства, сосредоточены в категории земель сельскохозяйственного назначения - 12812,3 тыс. га, на земли особо охраняемых территорий приходится 37,0 тыс.га, на землях запаса сосредоточено 335,9 тыс. га земель.

Площадь земель, используемая под оленьи пастбища, за отчетный период уменьшилась на 0,3 тыс.га в связи с предоставлением земель для целей недропользования.

Распределение земельного фонда по формам собственности
и принадлежности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации
и муниципальному образованию

По состоянию на 01.01.2022 в Ненецком автономном округе в собственности граждан зарегистрировано 0,2 тыс. га земель (предоставлены гражданам для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах), в собственности юридических лиц – 0,1 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находится 17680,7 тыс. га, в том числе в собственности Российской Федерации – 579,7 тыс. га, в собственности субъекта Российской Федерации – 0,9 тыс. га и в муниципальной собственности – 0,3 тыс. га.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения

По данным на 01.01.2022 все земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственной и муниципальной собственности и их площадь составляет 15968,4 тыс. га.

Распределение земель населенных пунктов

По состоянию на 01.01.2022 из всех земель населенных пунктов округа (12,4 тыс. га) в государственной и муниципальной собственности находятся 12,1 тыс. га, в собственности юридических лиц – 0,1 тыс. га и в собственности граждан – 0,2 тыс. га.

Распределение земель городских и сельских населенных пунктов по формам собственности, представлено в нижеследующих таблицах.

Таблица 15

Распределение земель городских населенных пунктов по формам собственности

№ п/п	Виды использования земель	Общая площадь, тыс. га	В собственности юридических лиц	В собственности граждан	в государственной и муниципальной собственности	Из них:

Собственность РФ	Собственность субъекта РФ	Муниципальная собственность
1	Земли жилой застройки	0,3	0	0,1	0,2	0	0	0
2	Земли общественно-деловой застройки	0,2	0	0	0,2	0	0,2	0
3	Земли промышленности	0,5	0	0	0,5	0,1	0	0
4	Земли общего пользования	0,2	0	0	0,2	0	0	0
5	Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, из них:	0,2	0,1	0	0,1	0,1	0	0

Воздушного транспорта	0,2	0,1	0	0,1	0,1	0	0
6	Земли сельскохозяйственного использования, из них занятые:	0,1	0	0	0,1	0	0	0

Огородническими объединениями и индивидуальными огородами	0	0	0	0	0	0	0

Для других целей	0,1	0	0	0,1	0	0	0
7	Земли под водой	1,3	0	0	1,3	0	0	0
8	Земли под военными и иными режимными объектами	0,8	0	0	0,8	0	0,6	0
9	Земли под объектами иного специального назначения	0,2	0	0	0,2	0	0	0,1
10	Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность	1,4	0	0	1,4	0	0	0
Итого:	5,2	0,1	0,1	5,0	0,2	0,8	0,1

Таблица 16

Распределение земель сельских населенных пунктов по формам собственности

№ п/п	Виды использования земель	Общая площадь, тыс. га	В собственности граждан	В государственной и муниципальной собственности	Из них:

собственность РФ	собственность субъекта РФ	Муниципальная собственность
1	Земли жилой застройки	0,5	0,1	0,4	0	0	0
2	Земли общественно-деловой застройки	0,2	0	0,2	0	0	0,1
3	Земли промышленности	0,5	0	0,5	0	0	0
4	Земли общего пользования	0,6	0	0,6	0	0	0
5	Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, из них:	0,3	0	0,3	0,2	0	0

Воздушного транспорта	0,3	0	0,3	0,2	0	0
6	Земли сельскохозяйственного использования, из них занятые:	1,6	0	1,6	0	0	0

Предприятиями, занимающимися сельскохозяйственным производством	1,5	0	1,5	0	0	0

Для других целей	0,1	0	0,1	0	0	0
7	Земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, из них:	0,1	0	0,1	0	0	0

Земли, особо охраняемых природных территорий (лечебно-оздоровительных местностей и курортов)	0,1	0	0,1	0	0	0
8	Земли под водой	0,4	0	0,4	0	0	0
9	Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность	3,0	0	3,0	0	0	0
Итого:	7,2	0,1	7,1	0,2	0	0,1

Распределение земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

Земли данной категории находятся в государственной и муниципальной собственности и составляют 55,9 тыс. га. В собственности Российской Федерации – 0,3 тыс. га, в том числе земли промышленности – 0,1 тыс. га, земельные участки обороны и безопасности общей площадью 0,2 тыс. га. В собственности Ненецкого автономного округа находятся 0,1 тыс. га, в том числе земли транспорта – 0,1 тыс. га. Общая площадь земель, находящихся в муниципальной собственности, составляет 0,1 тыс. га (земли промышленности).

Распределение земель особо охраняемых территорий и объектов

Земли особо охраняемых территорий и объектов составляют 422,5 тыс. га и находятся в государственной и муниципальной собственности, в том числе 132,1 тыс.га в собственности Российской Федерации.

Распределение земель лесного фонда

Земли, отнесенные к категории земель лесного фонда, на территории Ненецкого автономного округа составляют 446,8 тыс. га и находятся в собственности Российской Федерации.

Распределение земель водного фонда

На территории Ненецкого автономного округа отсутствуют земли, отнесенные к землям водного фонда.

Распределение земель запаса

Земли данной категории находятся в государственной и муниципальной собственности и составляют 775 тыс. га.

Использование земель производителями сельскохозяйственной продукции

По состоянию на 01.01.2022 организациями и гражданами, занимающимися сельскохозяйственным производством, используется 15954,5 тыс. га или 90,2% земельного фонда округа.

В отчетном году площадь земель, используемых предприятиями, организациями, хозяйствами, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, уменьшилась на 0,3 тыс.га в связи с предоставлением земель для несельскохозяйственных целей (недропользование).

Площадь земель, используемых гражданами, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, за отчетный период не изменялась.

Использование земель организациями для производства сельскохозяйственной продукции (сведения о формах собственности на землю)

Площадь всех земель в Ненецком автономном округе, используемых предприятиями, организациями для сельскохозяйственных целей, на 01.01.2022 составила 15059,1 тыс. га.

Государственными и муниципальными унитарными предприятиями используются земли площадью 1257,9 тыс. га или 8,3% от общей площади рассматриваемых земель.

Площадь земель, используемых для сельскохозяйственного производства хозяйственными товариществами и обществами, составляет 1196,2 тыс. га (7,9%).

Сельскохозяйственные производственные кооперативы используют 11740 тыс. га (78%).

Общинно-родовыми хозяйствами для ведения оленеводства предоставлено 864,7 тыс. га или 5,7% от общей площади земель, используемых предприятиями, организациями для сельскохозяйственных целей.

Для учебных целей используется 0,1 тыс. га сельскохозяйственных угодий.

Прочие предприятия и организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, занимают земли кормовых угодий площадью 0,2 тыс. га.

Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставлены предприятиям, организациям на праве долгосрочного пользования, праве аренды под оленьи пастбища и на праве постоянного (бессрочного) пользования и аренды под сельскохозяйственные угодья.

Использование земельных участков гражданами для производства сельскохозяйственной продукции (сведения о правах на земельные участки)

В целом по Ненецкому автономному округу гражданами для производства сельскохозяйственной продукции используется 895,4 тыс. га земель, предоставленных для сельскохозяйственных целей. К землям граждан отнесены участки, предоставленные для ведения КФХ, личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, участки при индивидуальных жилых домах и дачные участки (охотничьи избы).

Земли КФХ, занимающихся сельскохозяйственным производством, составляют 894,6 тыс. га (99,9% от общей площади используемых земель), в том числе оленеводческого и охотопромыслового направления – 894,2 тыс. га.

Земли граждан и их коллективы по огородничеству по состоянию на 01.01.2022 составили 0,1 тыс. га пашни, по сенокошению и выпасу скота – 0,2 тыс. га кормовых угодий.

Граждане, имеющие индивидуальные жилые дома, занимают 0,5 тыс. га, в том числе площадь сельскохозяйственных угодий – 0,1 тыс.га.

КФХ осуществляют свою деятельность на землях, находящихся у них на праве аренды и пожизненного наследуемого владения. Часть КФХ имеют растениеводческое и животноводческое направления.

Земельные участки под индивидуальные жилые дома и огородничество предоставлены гражданам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения и аренды. Участки для личного подсобного хозяйства и под дачи (охотничьи избы) предоставлены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и аренды, для сенокошения и выпаса скота – на праве аренды.

Сведения о наличии земельных участков, предоставленных гражданам

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,

личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества,

индивидуального жилищного и дачного строительства

На территории Ненецкого автономного округа на 01.01.2022 насчитывается 90 КФХ, общая площадь которых составила 894,6 тыс. га, из них животноводческого и растениеводческого направления – 14, занимаемая ими площадь – 0,4 тыс. га, оленеводческого направления – 76, площадь земель составляет 894,2 тыс. га, в том числе 614,5 тыс. га земли, используемые под оленьи пастбища.

Первые КФХ в округе были организованы в 1991 году. Наиболее интенсивный процесс их создания протекал в 1992-1994 годах.

Коллективным и индивидуальным огородничеством на территории округа занимается 3689 семей. Общая площадь отведенных земель на 01.01.2022 составляет 0,1 тыс. га.

Площадь земель, предоставленная для индивидуального жилищного строительства,
составляет 0,5 тыс. га.

278 граждан используют земельные участки под дачи (охотничьи избы), которые расположены за чертой населенных пунктов, общая площадь этих участков составляет 13 га.

Сенокошением и выпасом скота занимаются 94 семьи, общая площадь занимаемых ими земель составляет 0,2 тыс. га, из них 0,1 тыс. га используется в черте населенных пунктов.

Таблица 17

Динамика земель, используемых гражданами

№ п/п	Целевое назначение земельного участка	Наличие земель (по состоянию на 1 января)

01.01.2020	01.01.2021	01.01.2022
1	КФХ

Количество, ед.	90	90	90

Площадь, га	894,6	894,6	894,6
2	Личное подсобное хозяйство

Количество, ед.	44	66	66

Площадь, га	0	0	0
3	Огородничество

Количество, ед.	3688	3688	3689

Площадь, га	0,1	0,1	0,1
4	Дачное строительство

Количество, ед.	275	278	278

Площадь, га	0	0	0
5	Индивидуальное жилищное строительство

Количество, ед.	5009	5043	5043

Площадь, га	0,5	0,5	0,5

Состояние лесов Ненецкого автономного округа

Леса на территории Ненецкого автономного округа выполняют защитные функции: предохранение южнее расположенных территорий от холодных арктических ветров, снижение их силы, увлажнение сухих воздушных потоков, поступающих с Ледовитого океана, не допускают продвижения тундры к югу и предотвращают заболачивание земель, снижают вероятность заморозков в теплый период на прилегающих к ним территориях, являются местом выпаса животных, обеспечивают население грибами, ягодами, являются местом обитания промысловых видов зверей и птиц, хранителями чистоты водоемов и их рыбных богатств.

Леса округа характеризуются высоким возрастом (180-240 лет), в них преобладают мелкие и средних размеров деревья, высок процент гнили, а деловые качества очень низки – выход товарных сортиментов древесины редко превышает 30-40 %. В связи с суровыми климатическими условиями и нерегулярностью плодоношения период естественного облесения достигает 20-30 лет. Рубки в этих лесах ограничены и строго контролируются.

Общая площадь земель, покрытых лесной растительностью в округе по данным земельного баланса, составляет 3 179,9 тыс. га. Из них на долю Ненецкого лесничества приходится всего 190,6 тысяч га или 6%. Немногим более 2,7 тыс. га земель, на которых произрастают лесные насаждения, в границах населенных пунктов, главным образом в районе окружного центра Нарьян-Мара и поселков Факел и Искателей. Не распределены между землепользователями земли запаса с 9,7 тыс. га лесной растительности.

Леса в округе не претерпели разрушительных вырубок или пожаров. Здесь сравнительно мало молодых и средневозрастных насаждений, преобладают перестойные леса.

Лесистость округа в целом оценивается в 18%, но при этом она значительно варьирует по территории. На юго-западе, где расположено Ненецкое лесничество, лесистость достигает 40%, на побережье Баренцева моря, полуострове Канин и просторах Большеземельской тундры исчисляется единицами процентов. Северная граница лесов восточнее реки Печоры проходит почти по границе Ненецкого округа. Здесь в зоне сосредоточения интересов геологоразведочных и нефтегазодобывающих организаций протянулась прерывистая лента лесов.

В лесной растительности округа господствует ель и береза извилистая. По отношению ко всем лесам округа на долю елово-березовых древостоев приходится порядка 69%, сосняков – 6%, березового криволесья с преобладанием березы извилистой – 16%, березово-еловых и березово-сосновых с преобладанием березы пушистой – 7%, ивняков – 2%. Осинники, ольшаники, лиственничники встречаются так редко, что не составляют и 0,5%.

Климатические условия, заболоченность почв и вечная мерзлота обуславливают невысокую продуктивность насаждений. Средний запас на 1 га спелых и перестойных хвойных насаждений оценивается в 90 м3, лиственных – 48 м3.

Качественные и количественные характеристики Ненецкого лесничества

В лесном покрове лесничества доминируют спелые и перестойные ельники долгомошники V и Va класса бонитета со средним запасом 98 м3 на 1 га. Всего на долю ельников приходится 81,3% покрытой лесом площади. Как составляющая порода ель присутствует в составе большинства древостоев.

Средневозрастных насаждений среди ельников всего 2%, молодняков – 1%. Площади ветровалов, часто возобновляемых елью, невелики, а гари восстанавливаются березой и сосной.

Удельный вес сосняков в лесах лесничества скромен – всего 13%. Несмотря на небольшую площадь, они занимают широкий спектр лесорастительных условий. По приподнятым боровым террасам протянулись сухие бора. Среди покрытой лесом площади лесничества лишайниковые сосняки занимают – 4%, среди сосняков -28%. В беломошниках, длительное время, не подвергавшихся пожарам, почти всегда в составе древостоя и в подросте присутствует ель и береза.

В совокупности их доля в площади сосняков достигает 60%. Возрастная структура сосняков более разнообразна, чем у ельников, что связано, в основном, с их большей горимостью. Преобладание спелых древостоев сохраняется, но наряду с ними 5% от площади сосняков составляют молодняки, 16% - средневозрастные и 6% – приспевающие.

По данным аэротаксации отмечены два участка насаждений с преобладанием лиственницы общей площадью 312 га. Один из них IV класса бонитета отличается наивысшей продуктивностью в лесничестве – 260 м3/га. Такие запасы не характерны для притундровых лесов. Доля березняков в породной структуре лесничества – 4%.

В целом характеристика лесов лесничества точно иллюстрируется значениями средних таксационных показателей: высокий возраст, низкий класс бонитета, разреженный характер, малый запас на 1 га стволовой древесины, текущий прирост на грани учета.

Основное назначение лесов, использование лесных ресурсов

Эксплуатационных лесов в границах Ненецкого лесничества нет. Основным назначением лесов является сохранение средообразующих, водоохранных и иных полезных функций леса с ограниченным использованием лесов для ведения северного оленеводства, заготовки древесины для удовлетворения собственных нужд граждан, ведения охотничьего хозяйства, сбора пищевых лесных ресурсов, выполнения работ по геологическому изучению недр и другим видам использования лесов, не связанных с рубкой и заготовкой древесины.

В соответствии с целевым назначением леса Ненецкого лесничества в полном составе относятся к защитным лесам. Часть лесов, помимо того, что относится к притундровым имеет значение для охраны мест нереста лососевых и осетровых рыб.

Лесное хозяйство, ограниченное рамками Ненецкого лесничества, почти не приносит
дохода. Лесной доход формируется только за счет отпуска древесины гражданам для собственных нужд и является не значительным. Удаленность лесничества от населенных пунктов и полное отсутствие дорог ограничивает спрос на недревесные лесные ресурсы, на пищевые лесные ресурсы, на древесину в лесах лесничества.

Ненецкое лесничество осуществляет отпуск леса местному населению с. Нижняя Пеша, д. Верхняя Пеша, с. Ома, с. Несь, д. Снопа, д. Волоковая. В течение 2021 года было заключено 147 договоров купли – продажи лесных насаждений общим объемом 1,6 тыс. м3. В течение 2020 года было заключено 159 договоров купли - продажи лесных насаждений общим объемом 1,6 тыс. м3.

Заготовка живицы на территории лесничества не запрещена, но не проводится из-за отсутствия сырьевой базы и климатических условий.

Заготовка пневого осмола не осуществляется, так как на территории Ненецкого лесничества разрешенные только выборочные рубки слабой и очень слабой интенсивности.

Геологоразведочные работы и разработка недр ведется в Большеземельской тундре и в шельфовой зоне восточной части Баренцева моря. Непосредственно на территории Ненецкого лесничества изучение и разработка твердых полезных ископаемых не осуществляется.

Развитие транспортной сети, энергетической системы, трубопроводов, предусматриваемое различными проектами обходит территорию Ненецкого лесничества.

3.1.5. Сбор и анализ информации о рынке недвижимости

В целях сбора рыночных данных Учреждением сделаны запросы в органы государственной власти и местного самоуправления о реализации земельных участков, на постоянной основе проводится анализ данных Интернет-ресурсов, Интернет-торгов, доски объявлений газет, включая предложения риелторов.

Не учитываются при анализе периодически появляющиеся в единичном виде в общих новостных колонках (чатах) различных социальных сетей объявления по продаже или покупке недвижимости. В основном такие объявления не содержат всех характеристик объекта, а отсылают к инициатору запроса.

Стоит отметить, что агентства недвижимости (профессиональные участники рынка) здесь присутствуют в незначительном количестве («Агентство недвижимости», и агентство «Дорога домой»), а в роли продавцов, как правило, выступают собственники земельных участков. В результате, если сделки купли-продажи земельных участков и совершаются, они являются закрытыми и информации по ним нет. Имеющиеся базы данных клиентов из числа продавцов, покупателей, объектов недвижимости и их характеристик составляют коммерческую тайну, а также ограничиваются запретом свободного распространения персональных данных граждан.

Таким образом, Учреждением в целях проведения анализа рынка недвижимости проводилось исследование следующих источников и полученной из них информации.

В качестве источников информации использованы Интернет-сайты:

- www.avito.ru;

- www.cian.ru;

- www.domofond.ru;

- www.youla.ru;

- https://vk.com/narned;

- https://vsn.ru/ao-nenetskiy; и др.

Изучена информация на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) и на портале АО «Российский аукционный дом» (www.sales.lot-online.ru) в целях сбора сведений о торгах.

Исследованы печатные издания – официальная окружная газета «Нарьяна-Вындер».

В целях верификации (проверки) информации Учреждение осуществляет контрольные запросы в соответствующие печатные издания, а также напрямую обращается к владельцам объявлений для проверки и дополнения исходной информации, например, по году постройки, метражу, району, стоимости, благоустройству и т.д.

Предложения о продаже земельных участков, кроме как под ИЖС в открытых источниках средств массовой информации, специализированных порталах сети Интернет единичны, носят непостоянный (разовый) характер, что обусловлено социально-экономическим развитием, количеством населения, труднодоступностью региона, недостаточной активностью продавцов и покупателей на рынке. Это указывает на то, что рынок земельных участков в регионе кроме, как под индивидуальное жилищное строительство, неразвит.

В адрес Учреждения также представлен перечень сделок с объектами недвижимости, содержащий информацию о 14657 сделках, сформированный Росреестром. Перечень сделок приведен на вкладке «Исходный» в файле «Сделки по НАО» в Приложении 1.6 к Отчету.

Для дальнейшего анализа информация из приведенного перечня систематизирована и дополнена недостающими сведениями об объектах недвижимости (вид объектов недвижимости, площадь, адрес, тип сделки, и т.д.). Результат данного этапа приведен на вкладке «Все ОН».

Поскольку из представленного перечня 471 сделка совершена после 01.01.2022, информация о таких сделках в рамках настоящей оценки не может быть использована в соответствии с п. 5 гл. 1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336.

10 376 сделок совершены до 01.01.2019, что значительно отстоит от даты оценки. Такие сделки из дальнейшего анализа исключались.

Из оставшихся 3810 сделок исключены сделки с объектами капитального строительства.

На вкладке «ЗУ 2019-21» приведена информация о 723 сделках с земельными участками, состоявшихся в период с 01.01.2019 по 31.12.2021.

Из дальнейшего анализа также были исключены:

- сделки по аренде (2 ЗУ),

- по регистрации договора участия в долевом строительстве (11 позиций) и дополнительного соглашения (1 позиция), т.к. в этом случае объектами сделки фактически являлись помещения,

- ипотека (127 сделок).

Так же из анализа исключены сделки по выкупу земельных участков по льготной цене (300 сделок) и сделки, совершённые по номинальной цене (20 сделок по цене от 92 до 10 000 рублей).

Для значительного количества сделок в графе «quantity» не указано или не верно указано количество объектов недвижимости, являющихся предметом одной сделки. В отношении 37 сделок, в которых продавались одновременно земельный участок и объект капитального строительства, указана общая цена для всех предметов такой сделки. Такие позиции также были исключены.

По итогам обработки информации, представленной Росреестром, осталось 225 сделок, сведения о которых подлежат для дальнейшего анализа. Результат приведен на вкладке «ЗУ очищено» в файле «Сделки по НАО» в Приложении 5.2 к Отчету.

Исследование рыночной информации показало, что рынок земельных участков в регионе кроме, как под индивидуальное жилищное строительство, не развит.

Проведенный учреждением анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков, а также ценовой ситуации, сложившейся на рынке земельных участков Ненецкого автономного округа на дату определения их кадастровой стоимости, позволил сделать следующие выводы:

На рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому, операции на рынке земли связаны с издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

Сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей финансирования на освоение земли;

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения;

Предложение на рынке земли неэластично и, в границах административной единицы, выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли, как свободно невоспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения и назначения участка;

На рынке недвижимости, как и на любом другом существуют участники, которые взаимодействуют друг с другом с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Участниками регионального рынка являются физические и юридические лица.

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

продавцы (продавцами могут быть физические и юридические лица, которые являются собственниками недвижимых объектов);

покупатели (как физические, так и юридические лица);

профессиональные участники – это инфраструктурные предприятия или физические лица, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Они, являясь профессиональными посредниками, реализуют объекты недвижимости. Это агентства недвижимости и лица, ведущие юридическую частную практику.

Цена предложения 1 кв.м. земельных участков находится в диапазоне от 142 до 3 333 руб.;

Цена предложения 1 кв.м. земельных участков под ИЖС в г. Нарьян-Маре и п. Искателей находится в диапазоне от 667 до 1 667 руб.;

Цена сделки 1 кв.м. земельных участков под ИЖС в г. Нарьян-Маре и п. Искателей находится в диапазоне от 525 до 1 793 руб.;

Цена предложения 1 кв.м. земельных участков под ИЖС в сельских населённых пунктах округа находится в диапазоне от 230 до 757 руб.;

Цена сделки 1 кв.м. земельных участков под ИЖС в сельских населённых пунктах округа находится в диапазоне от 30 до 709 руб.;

Цена предложения переуступки прав аренды 1 кв.м. земельных участков под ИЖС в Ненецком автономном округе находится в диапазоне от 230 до 757 руб.;

Цена предложения 1 кв.м. земельных участков нежилого назначения в округе находится в диапазоне от 186 до 3 333 руб.;

Рынок земель сельскохозяйственного назначения в округе отсутствует;

Данные по ставкам аренды участков различного назначения в свободном доступе отсутствуют.

Рынок продаж земельных участков на территории Ненецкого АО относится к неактивным рынкам, определения активного и неактивного рынка приведены согласно Справочнику Оценщика недвижимости «Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (Научный руководитель проекта Лейфер Л.А./2020г.

C:\Users\Chif01\Documents\Мои документы\ЦКО ГБУ\Иски\Титар Проф оценка\Акт.рынок Лейфер 2020.jpg

C:\Users\Chif01\Documents\Мои документы\ЦКО ГБУ\ЗУ 2022\2 Акт.рынок Лейфер 2020 2.jpg

C:\Users\Chif01\Documents\Мои документы\ЦКО ГБУ\Иски\Титар Проф оценка\Неакт.рынок Лейфер 2020.jpg

По результатам изучения, обработки данных рынка объекты систематизированы и разнесены по сегментам.

Результаты сбора рыночной информации о продаже земельных участков приведены в Приложении 1.6 к Отчету.

Информация о сделках приведена в Приложении 5.2 е Отчету.

3.1.6. Влияние на кадастровую стоимость Объектов оценки их нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории

Согласно части 3 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ).

На территории Ненецкого автономного округа установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

- Приаэродромная территория аэродрома Нарьян-Мар;

- Прибрежная защитная полоса реки;

- Водоохранная зона;

- Иные зоны с особыми условиями использования территории (Зона затопления).

При проведении оценки определить фактор влияния ограничений в связи с установлением охранных зон или зон с особыми условиями использования для Объектов оценки не представляется возможным. Основной причиной, обуславливающей невозможность определения такого влияния является отсутствие рыночной информации об исследуемых сегментах рынка недвижимости, либо ее ограниченное количество на территории Ненецкого автономного округа.

Анализ имеющейся в единичном количестве рыночной информации показал, что все объекты-аналоги сконцентрированы в границах одних и тех же ЗОУИТ: «Приаэродромная территория аэродрома Нарьян-Мар», которая покрывает полностью все земельные участки, расположенные на территории города Нарьян-Мар, п. Искателей, п. Тельвиски, д. Макарово и другие земельные участки, расположенные на межселенных территориях, а также «Прибрежная защитная полоса реки» и «Водоохранная зона», из чего следует, что такие земельные участки находятся в равных условиях относительно обременений и ограничений с установлением ЗОУИТ.

Тем самым критерий наличия влияния на кадастровую стоимость установленной территориальной зоны с особыми условиями использования является несущественным и при оценке не применялся.

Рисунок 7

Покрытие ЗОУИТ территорий Ненецкого автономного округа

3.1.7. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки, определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Модель оценки как в массовой оценке, так и в индивидуальном расчете может строиться на методологии затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

Методами моделирования кадастровой стоимости (методами массовой оценки) являются:

-метод статистического (регрессионного) моделирования;

-метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

-метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) и другие.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки. Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости). Метод статистического (регрессионного) моделирования применяется при достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости.

Выбор модели оценки кадастровой стоимости осуществляется на основании результатов анализа информации о рынке объектов недвижимости, с ориентацией на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов, особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, группировки объектов недвижимости на основе сегментации.

При выборе модели оценки рассматривается характер рынка недвижимости, развитость либо не развитость сегмента рынка. Кроме того, модель оценки зависит от количества объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, входящих в один сегмент и объединенных в одну группу на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов.

В результате анализа рынка недвижимости Ненецкого автономного округа и соседних регионов проведено определение состава ценообразующих факторов земельных участков для каждой группы земельных участков и осуществлено построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы.

Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости для каждой расчётной группы приведено в Приложении 2.4.

3.2. Проведение оценочного зонирования. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

В соответствии с пунктом 33 Методических указаний о государственной кадастровой оценке в процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Согласно пункту 34 Методических указаний о государственной кадастровой оценке целью оценочного зонирования является представление в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

Ценовая зона – это часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

Таким образом, оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

При проведении оценочного зонирования должны использоваться типовые объекты недвижимости. Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Основные физические характеристики, а также местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, а также другие его характеристики, должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

По результатам проведенного анализа рынка Объектов оценки на территории Ненецкого автономного округа, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка, установлено, что достаточная для проведения оценочного зонирования рыночная информация об исследуемых сегментах рынка недвижимости имеется только в отношении земельных участков, предназначенных под строительство индивидуальных жилых домов, расположенных в городе Нарьян-Маре и посёлке Искателей.

В качестве территориальной основы зонирования для города Нарьян-Мара и п. Искателей выбраны сложившиеся системы районирования, закреплённые в генеральном плане соответствующего муниципального образования.

Так в соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» город Нарьян-Мар состоит из трех жилых районов: Центральный, Качгорт и Лесозавод.

Рисунок 8

Районы Центральный и Качгорт г. Нарьян- Мара

Центральный район характеризуется сложившейся планировочной структурой, преобладающей среднеэтажной и малоэтажной жилой застройкой с развитой социальной инфраструктурой.

Центральный район является в настоящее время самым большим районом города по численности населения и по площади территории. Он расположен между крупными водными объектами, сдерживающими увеличение его территории: протокой Городецкий Шар, заливом Городецкая курья, озером Качгорт и Качгортинской курьёй (протокой).

Центральный район условно делится на микрорайоны: Центральный, Городецкий, Южный, Авиаторов, Старый аэропорт.

Микрорайон Старый аэропорт является районом компактной застройки индивидуальными жилыми домами, включая дома блокированной застройки, а в последние годы и индивидуальными банями.

Район Качгорт расположен между крупными водными объектами: Качгортинская курья и Лесозаводская курья. По нему проходит автодорога федерального значения, соединяющая Центральный район города с аэропортом. Автодорога проходит по улице Рабочей, улице 60-летия Октября и улице Ленина. Улица 60-летия Октября является главной улицей района. Она проходит через всю территорию района Качгорт с юго-запада на северо-восток и связывает его с Центральным районом и районом Лесозавод.

Район Качгорт условно делится на микрорайоны: Малый Качгорт, РСУ, Качгорт, Хорей-Верская экспедиция, Сахалин, Совхоз, Аэропорт.

Микрорайоны Малый Качгорт, Сахалин и Совхоз, являются районами индивидуальной жилой застройки. Это одни из самых старых микрорайонов города.

Рисунок 9

Район Лесозавода в г. Нарьян-Маре и п. Искателей

Район Лесозавод находится в северо-восточной части города. Общегородская магистраль, улица Юбилейная, проходит через весь район и выходит в северо-восточном направлении в поселок Искателей. Эта улица, а также улица Заводская связывают составные части района, микрорайоны: Лесозавод, Новый поселок, Мирный, Захребетный, Старая и Новая Бондарка.

Микрорайоны Мирный, Захребетный, Бондарка являются районами индивидуальной жилой застройки.

К северо-востоку от Нарьян-Мара расположен посёлок Искателей и имеет с ним общую границу. Связь с городом осуществляется по ул. Юбилейной.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей», поселок состоит из 4 основных районов:

Центральный и Юго-Восточный районы – основные районы поселка. Сформированы 1-2-3 этажной каменной, кирпичной и деревянной жилой застройкой.

Район Тиманской экспедиции застроен ведомственными одноэтажными деревянными домами, двухэтажным общежитием и двумя двухэтажными домами новой постройки. Также в данном районе находится большое количество индивидуальных гаражей.

Район Факел застроен 1-2 этажными домами, усадебными жилыми домами. Вдоль автодороги по ул. Юбилейная размещаются учреждения культурно-бытового обслуживания: магазин, детский сад, спортивный комплекс. Район Факел является основной площадкой для коттеджной застройки, располагаемой на свободной территории.

По результатам оценочного зонирования с помощью инструментальной геоинформационной системы (ГИС) MapInfo была составлена цифровая тематическая карта (схема) ценовых зон (рисунок 10).

В качестве объектов-аналогов использованы сделки в отношении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, представленные Росреестром. В связи с тем, что рынок земельных участков ограничен и сделки в отношении земельных участков имеются далеко не для всех районов города, кадастровые кварталы, в которых нет сделок объединены в ценовые зоны с теми кварталами, для которых сделки имелись на основе схожести условий.

Рисунок 10

Схема оценочного зонирования ЗУ под ИЖД г.Нарьян-Мара и п.Искателей

В результате оценочного зонирования для сегмента «ЗУ под ИЖД» выделены следующие оценочные зоны для города Нарьян-Мара и п. Искателей:

Зона 1 – центральная часть города с самыми высокими ценовыми показателями, в которую вошли кадастровые кварталы: 83:00:050001, 83:00:050002, 83:00:050003, 83:00:050004, 83:00:050005, 83:00:050006, 83:00:050007, 83:00:050009, 83:00:050010, 83:00:050011, 83:00:050012, 83:00:050013, 83:00:050014, 83:00:050015, 83:00:050016, 83:00:050017, 83:00:050019;

Зона 2 – микрорайоны, расположенные недалеко от центра города с массовой индивидуальной застройкой Авиаторов, Старый аэропорт, Кармановка (кадастровые кварталы 83:00:050008, 83:00:050018, 83:00:050029, 83:00:050030, 83:00:050031, 83:00:050032, 83:00:050033, 83:00:050034, 83:00:050035, 83:00:050036, 83:00:050037, 83:00:050038, 83:00:050039, 83:00:050901, 83:00:050902, 83:00:050903);

Зона 3 – микрорайон Качгорт (кадастровые кварталы 83:00:050022 и 83:00:050023);

Зона 4 – микрорайоны Малый Качгорт, Хорей-Верская, Сахалин и Совхоз (кадастровые кварталы 83:00:050020, 83:00:050021, 83:00:050024, 83:00:050025, 83:00:050026, 83:00:050101 и 83:00:050102);

Зона 5 – микрорайон Лесозавод (кадастровые кварталы 83:00:050501, 83:00:050502, 83:00:050503, 83:00:050504, 83:00:050601, 83:00:050602, 83:00:050701, 83:00:050702, 83:00:050805);

Зона 6 – микрорайон Мирный (кадастровые кварталы 83:00:050401, 83:00:050402, 83:00:050403, 83:00:050404, 83:00:050801, 83:00:050802, 83:00:050803, 83:00:050804);

Зона 7 – микрорайоны Новый поселок, Бондарка, Захребетная (кадастровые кварталы 83:00:050201, 83:00:050202, 83:00:050203, 83:00:050204, 83:00:050205, 83:00:050301, 83:00:050302, 83:00:050303, 83:00:050304, 83:00:050305);

Зона 8 – п. Искателей (кадастровые кварталы 83:00:060005, 83:00:060006, 83:00:060007, 83:00:060008, 83:00:060009, 83:00:060010, 83:00:060011, 83:00:060012, 83:00:060013, 83:00:060101, 83:00:060102, 83:00:060103 и 83:00:060104).

По результатам проведенного анализа рынка земельных участков на территории сельских населенных пунктов и межселенной территории Ненецкого автономного округа, было установлено, что рыночная информация отсутствует, либо является ограниченной и единичной.

Поскольку оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация, принято решение об отказе от оценочного зонирования в отношении земельных участков на территории сельских населенных пунктов и межселенной территории Ненецкого автономного округа.

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости,
подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

3.3.1. Анализ перечня объектов оценки

В соответствии со ст. 13 Закона о государственной кадастровой оценке Управлением имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа от 10.02.2022 исх. № 737 в электронном виде на CD-RW диске (Приложение 1.3.) в адрес ГБУ НАО «ЦКО» представлен перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2022 году (далее - Перечень). Также исходящими от 14.02.2022 № 810, от 17.02.2022 № 894, от 22.02.2022 № 974 Управлением имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа представлены недостающие части Перечня.

Перечень, сформированный в электронном виде, состоит из графической и текстовой частей. Текстовая часть Перечня представлена в формате XML и содержит сведения о 37 537 земельных участках. Графическая часть Перечня представлена в формате MIF/MID и содержит сведения о 26930 Объектов оценки, что составляет 72% от общего количества Объектов оценки.

В результате обработки Перечня, выявлен один земельный участок с кадастровым номером 83:00:070001:9, имеющий вид – земельный участок в составе единого землепользования. В этой связи исходящим от 23.03.2022 № 15-07/97/22 Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу данный объект недвижимости из Перечня исключен.

Таким образом в Перечне содержится 37536 Объектов оценки, в том числе:

- земли населенных пунктов - 19220 земельных участка;

- земли сельскохозяйственного назначения - 3249 земельных участка;

- земли промышленности - 14969 земельных участка;

- земли особо охраняемых территорий - 22 земельных участка;

- земли лесного фонда - 1 земельный участок;

- земли запаса - 73 земельных участка;

- категория не установлена у 2 земельных участков.

Анализ сведений о Земельных участках

Сведения о виде разрешенного использования по документу (поле ByDoc) имеются у всех Объектов оценки, содержащихся в Перечне.

Ниже представлены результаты анализа Перечня на полноту содержащихся в нем сведений в отношении Объектов оценки.

Таблица 18

Перечень полей, описывающих Объекты оценки в Перечне

Код поля в Перечне	Название характеристики	Количество Объектов, имеющих значение показателя

единиц	% заполненности
CadastralNumber	Кадастровый номер	37 536	100,0%
CadastralBlock	Номер кадастрового квартала	37 536	100,0%
Area	Площадь	37 536	100,0%
DateCreated	Дата присвоения кадастрового номера	37 536	100,0%
Address	Адрес объекта	37 484	99,9%
Category	Категория	37 536	100,0%
Utilization	Вид разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором	37 437	99,7%
LandUse	Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором AllowedUse	64	0,2%
PermittedUseText	Текстовое описание разрешенного использования	37 462	99,8%
ByDoc	Вид разрешенного использования по документам	37 536	100,0%
Cost	Кадастровая стоимость - актуальная на дату выгрузки Перечня	37 499	99,9%
KLADR	КЛАДР	37 100	98,8%

Анализ описания Объектов оценки в Перечне выявил ряд проблем, которые влияют на качество кадастровой оценки. В частности, неполнота сведений, описывающих Объекты, не всегда позволяла отнести Объект к определенной функциональной группе и установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости:

341 земельный участок имеет в кадастровом номере код квартала «0000000», в том числе 2 из них не имеют текста адреса, 75 имеют адрес «Ненецкий автономный округ». В большинстве случаем нулевой квартал присваивается участкам, по которым проходит граница между двумя и более кварталами;

при заполнении поля «ByDoc» (Вид использования по документам) не применялась единая типология наименований (много записей по смыслу одинаковых названы по-разному), содержалось довольно много неточностей (ошибки в написании, незавершённые фразы и т.п.), часто в поле присутствовали только слова «для землепользования» (33 ЗУ), «коммунальное обслуживание» (78 ЗУ), «автомобильный транспорт» (287 ЗУ) и т.д., что не всегда позволяло отнести объект к группе, предусмотренной Методическими указаниями;

наблюдались несоответствия ВРИ земельного участка, зарегистрированного в ЕГРН, и фактического использования здания, которое на нем располагается (например, на земельном участке «под индивидуальное жилищное строительство» располагается административное здание, офис,);

все земельные участки в Перечне имели кадастровый номер и номер кадастрового квартала. Тем не менее, для 6 земельных участков наблюдалось несоответствие кадастрового номера квартала, указанного в кадастровом номере объекта, и кадастрового номера кадастрового квартала, указанного для Объекта в Перечне в поле CadastralBlock.

При наличии полной, достаточной и непротиворечивой информации в Перечне (код Utilization, текст поля ByDoc, сведения об объекте капитального строительства, расположенном на участке) вид фактического использования Объекта оценки определялся однозначно. Если информация отсутствовала или не позволяла однозначно определить, к какой подгруппе относится Объект оценки, анализировалась информация, полученная из других источников.

3.3.2. Дополнение Перечня сведениями

Анализ заполненности Перечня сведениями об Объектах оценки показывает, что сведения в Перечне не полны, в результате чего возникают проблемы при идентификации Объектов оценки для их группировки, определения значений ценообразующих факторов и, соответственно, кадастровой стоимости.

В случае отсутствия информации, необходимой для проведения кадастровой оценки (идентификация земельных участков, группировка Объектов оценки, формирование значений ценообразующих факторов и т.д.), Учреждением дополнительно использовалась следующая информация:

- информация, полученная от Уполномоченного органа и органов местного самоуправления;

- информация из отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе поступивших в Учреждение в целях установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости в порядке, установленном ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, а также заключений экспертов, выполненных в процессе судопроизводства;

- информация, указанная в декларациях, поступивших в ГБУ.

- информация, указанная в замечаниях к промежуточным отчетным документам, поступившим в ГБУ;

Дополнительная информация по Объектам оценки приведена в Приложении 1.5 к Отчету.

Идентификация Объектов оценки также проводилась с помощью общедоступных геоинформационных порталов, таких как 2gis.ru/naryanmar/geo/, yandex.ru/maps, maps.google.com, openstreetmap.org и др.

3.3.3. Применение информации о результатах оспаривания

В 2020-2021 году в суде Ненецкого автономного округа была оспорена кадастровая стоимость в отношении 220 земельных участков в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость данных объектов была установлена в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчетов судебного эксперта.

В 2021 году в рамках статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке Учреждением установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости в отношении 1021 земельного участка, предназначенных для размещения линейных объектов в сфере недропользования. Согласно отчету об определении рыночной стоимости, представленного с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости данных земельных участков, расчет рыночной стоимости осуществлен методом сравнения продаж земельных участков промышленного назначения в рамках сравнительного подхода. Такой подход оценщиком обоснован тем, что линейные объекты нефтяной и газовой промышленности являются неотъемлемой частью технологического комплекса, поэтому земельные участки под линейные объекты должны оцениваться так же, как площадные земельные участки с дальнейшим применением корректировки на форму участка.

В рамках настоящей государственной кадастровой оценки Учреждением принято решение применять аналогичную модель оценки для осуществления расчета кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов недропользования.

3.3.4. Подходы к сегментации и группировке

Группировка объектов недвижимости является составной частью мероприятий по определению кадастровой стоимости (п. 15 МУ) и направлена на выбор метода (способа, модели) расчета величины кадастровой стоимости конкретного Объекта оценки. В общем случае на выбор метода расчета кадастровой стоимости оказывают влияние:

- вид функционального использования объекта,

- включенность объектов определенного функционального назначения в рыночный оборот,

- закономерности (факторы), определяющие цену объекта на рынке.

Понятие вида использования объекта недвижимости является основополагающим для кадастровой оценки. Для целей кадастровой оценки в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости, которое соответствует виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Исходя из сказанного выше, при группировке Объектов оценки в целях построения моделей их массовой оценки специалисты Учреждения отталкивались, прежде всего, от вида фактического использования объектов.

Анализ вида фактического использования объекта недвижимости является обязательной частью процесса обработки бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (см. Приложение 1.4 к Отчету).

Информация о виде (видах) использования объектов недвижимости, имеющих вид «Земельный участок» содержится в следующих полях, описывающих Объекты оценки:

- LandUse (Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 01.09.2014 № П/0412 (вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором AllowedUse));

- Utilization (Вид разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором),

- ByDoc (вид использования участка по документу);

- PermittedUseText (текстовое описание разрешенного использования).

В то же время анализ Перечня Объектов оценки (см. раздел 3.3.1 Отчета) свидетельствует о недостаточности этих данных для группировки объектов с целью построения моделей оценки для групп объектов. Методические указания предполагают использование других сведений для определения вида использования объекта. Вид использования объекта недвижимости определяется с учетом:

- вида разрешенного использования земельного участка;

- фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС, в том числе на основе технической документации на ОКС.

При группировке Объектов недвижимости Учреждением использовались все указанные дополнительные источники сведений для определения вида фактического использования объекта недвижимости.

Помимо этого, согласно Методическим указаниям группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Для проведения группировки обосновывался выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

При проведении группировки Объектов оценки Учреждением принимались во внимание все перечисленные выше факторы.

Подробное описание технологии группировки объектов для различных видов Объектов оценки приведено в разделах 3.3.4.1 – 3.3.4.5 настоящего Отчёта.

3.3.4.1. Сегментация и группировка земельных участков

В соответствии с п. 8 МУ при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости. Таким образом, вид использования земельных участков определялся с учетом:

1. вида разрешенного использования земельного участка, зарегистрированного в ЕГРН и приведенного в Перечне в полях «Utilization» (Вид разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором), «LandUse» (вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором AllowedUse) и ByDoc (вид использования участка по документу), «PermittedUseText» (текстовое описание разрешенного использования);

2. вида разрешенного использования ОКС, расположенных на земельном участке, в том числе на основе технической документации на ОКС;

3. фактического использования земельного участка и(или) расположенных на них ОКС, установленных на основе изучения геоинформации из открытых источников информации (учитывая прецеденты, что вид использования ОКС по документам и по факту не всегда одно и то же).

В соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям каждому земельному участку был присвоен код расчета вида использования на основе сведений Перечня, анализа расположения в границах земельных участков объектов капитального строительства, технической документации, геоинформационных систем, результатов предыдущей ГКО.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в соответствии с кодами расчета вида использования отнесены к одному из 14 основных сегментов, приведенных в Приложении № 1 Методических указаний:

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10 сегмент «Использование лесов»;

11 сегмент «Водные объекты»;

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

14 сегмент «Иное использование»

Далее содержится подробное описание группировки земельных участков по сегментам.

Сегмент «Сельскохозяйственное использование»

В состав сегмента «Сельскохозяйственное использование» включены земельные участки, которым назначены коды расчета: 01:031, 01:032, 01:070, 01:081, 01:082, 01:131 и 01:171. Всего к сегменту «Сельскохозяйственное использование» отнесено 157 земельных участков, 145 из которых относятся к землям сельхозназначения, 12 участков находятся на землях населённых пунктов.

Необходимо отметить, что по результатам анализа Перечня Учреждением выявлено 186 земельных участков с описанием разрешенного использования по документу «Для ведения оленеводства» или «Под оленьи пастбища». Однако анализируя иные характеристики объектов оценки, такие как площадь и их форму, однозначно отнести к соответствующей группе с кодом расчета 01:082 (Скотоводство. Оленеводство) было возможно только 50 земельных участков, чья площадь превышает 10 млн.кв.м, поскольку земельные угодья, предназначенные под ведение оленеводства, характеризуются большими размерами.

Также по результатам изучения геоинформационных систем из открытых источников выявлено, что 38 земельных участков после даты оценки (01.01.2022) отнесены к землям промышленности, а разрешенное использование изменено на «Недропользование». Данный факт, а также такие характеристики как площадь, форма, месторасположение и линейный вид некоторых объектов, позволяют предположить, что они предоставлены нефтедобывающим компаниям и соответственно таким земельным участкам присвоены коды вида разрешенного использования, соответствующие недропользованию: 06:011, 06:012 или 06:015.

В отношении оставшихся 98 земельных участков потребовалось уточнение фактического и предполагаемого будущего сельскохозяйственного использования по следующим основаниям.

Из приведенных объектов 5 земельных участков, с общей площадью в сумме 203,25 кв.км, расположены в квартале 83:00:080008. При этом согласно сведениям публичной кадастровой карты, указанный квартал включает в себя 158 земельных участков и совпадает с границами муниципального образования «Поселок Амдерма» общая площадь которого составляет всего 82,36 кв.км. В связи с несоответствием в значениях площадей было необходимо уточнение фактического расположения указанных земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:080004:24 площадью 3 395 770,1 кв.м, с видом разрешенного использования по документу «под оленье пастбище», адрес местонахождения: Ненецкий автономный округ, п. Харьягинский, занимает большую часть площади всего кадастрового квартала 83:00:080004 в котором расположен вахтовый поселок Харьягинский, в связи с чем однозначно определить его фактическое использование также не представлялось возможным.

В отношении ещё 50 земельных участков, учитывая их месторасположение и вытянутую форму, возможно было предположить, что фактически они используются для размещения линейных объектов в сфере недропользования (дороги, трубопроводы), однако вид разрешенного использования по документу таких объектов «Для ведения оленеводства» не позволяет однозначно их отнести к определенному сегменту и требует уточнения. При этом из указанных объектов 2 земельных участка относятся к землям промышленности и иного специального назначения, остальные к землям сельскохозяйственного назначения.

Рисунок 11

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:070003:4060.

Рисунок 12

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:070003:4386.

По результатам анализа характеристик (местоположение, площадь, форма, категория) остальных 42 земельных участка также конкретно определить их фактическое использование в целях отнесения к соответствующему сегменту не представлялось возможным. Установлено, что 7 из приведенных земельных участков с видом разрешенного использования по документу «Для ведения оленеводства» также находятся в составе земель промышленности и иного специального назначения.

Рисунок 13

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:070003:4625.

Рисунок 14

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:080002:5445.

В этой связи руководствуясь ст. 12 Федерального закона от 03.07.2016
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а так же пунктом 23 Методических указаний о ГКО исходящим от 15.04.2022 № 377/14 в адрес УИЗО НАО направлен запрос о подтверждении или уточнении фактического и предполагаемого будущего сельскохозяйственного использования. Учитывая информацию, представленную УИЗО НАО (приложение 1.5), Учреждением осуществлено распределение Объектов оценки по кодам расчета сегмента «Сельскохозяйственное использование». Таблица 19 содержит общие сведения по Объектам оценки в разрезе рассматриваемого сегмента.

Таблица 19

Структура Объектов оценки сегмента «Сельскохозяйственное использование»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи­катору № П/0412	Наименование вида использования	Количество участков

ЗНП	СХ
01:031	1.3	Овощеводство в открытом грунте		15
01:032	1.3	Овощеводство тепличное	2	
01:070	1.7	Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сх животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.	1	44
01:081	1.8	Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за исключением кодов расчета вида использования 01.082 - 01.084	7	21
01:082	1.8	Скотоводство. Оленеводство		57
01:131	1.13	Рыбоводство. Водные объекты, предназначенные для рыбоводства		8
01:171	1.17	Питомники. Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в СХ	2	
Всего:			12	145

Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Ненецкий автономный округ практически полностью расположен в зоне вечной мерзлоты. В связи с этим здесь запрещено высотное строительство. До начала восьмидесятых годов прошлого века в НАО велось исключительно малоэтажное строительство преимущественно из дерева. Первый 4-этажный дом появился в Нарьян-Маре в 1981 году. В настоящее время самые высокие дома имеют 8 надземных этажей.

Согласно приказу Росреестра № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» «многоквартирные дома этажностью не выше восьми этажей» относятся к среднеэтажной жилой застройке.

Отнесение Объектов оценки к сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» возможно в результате анализа описаний вида использования объектов в полях «Utilization» (Вид разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором), «LandUse» (вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором по Приказу № П/0412) и ByDoc (вид использования участка по документу), «PermittedUseText» (текстовое описание разрешенного использования).

Объекты данного сегмента разделены на две группы в зависимости от площади и назначения земельного участка под:

- Среднеэтажную жилую застройку в целом;

- Размещение среднеэтажных жилых домов.

Земельные участки с большой площадью и функциональным назначением «под комплексную среднеэтажную жилую застройку» были отнесены к сегменту 02:050 «Среднеэтажная жилая застройка в целом».

Остальные Объекты, подходящие по виду использования земельного участка, отнесены к сегменту с кодом расчета 02:051 «Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок».

По информации полей «PermittedUseText», «Utilization» и «ByDoc» к сегменту Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено 85 участков, из них: 6 объектов к сегменту «Среднеэтажная жилая застройка в целом» и 79 объектов «Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок».

В поле «ByDoc» встречались неоднозначные формулировки, требующие привлечения дополнительной информации:

	для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов);

	для жилищного строительства;

	для строительства многоквартирного жилого дома;

	жилая застройка;

	под строительство дома

	под жилищное строительство для муниципальных нужд;

	под жилой дом;

	под жилой фонд;

	под жилую застройку;

	под жилые здания;

	под многоквартирный жилой дом;

	под эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Для участков с видами использования «для жилищного строительства», «жилая застройка», «Под жилой дом», «для эксплуатации многоквартирного жилого дома» учитывались сведения о располагающихся на участке ОКС. При наличии на участке многоквартирного жилого дома, код расчета участка назначался исходя из этажности дома: от 4 до 8 этажей (включительно) – код расчета 02:051. При отсутствии многоквартирного жилого дома на участках с формулировками в поле «ByDoc»: «Для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)», «Для многоквартирной застройки», – для назначения кода расчета учитывалась средняя этажность зданий, располагающихся в одном квартале с Объектом оценки.

Из сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» были исключены участки, на которых фактически расположены здания, относительно которых удалось установить их фактическое функциональное использование, отличное от использования для размещения многоквартирного дома. Подобные участки относились в группы объектов, соответствующих виду использования здания.

Всего к сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» Учреждением отнесено 85 земельных участков. Таблица 20 содержит общие сведения об Объектах оценки в рассматриваемом сегменте.

Таблица 20

Структура Объектов оценки сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи-катору Росреестра № П/0412	Наименование вида использования	Кол-во участ-ков	Общая площадь, кв. м	Средняя площадь участка, кв. м
02:050	2.5	Среднеэтажная жилая застройка в целом	6	136 215	22 703
02:051	2.5	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок	79	319 004	4 038
Всего:			85	455 219	5 356

Сегмент «Общественное использование»

Объекты сегмента «Общественное использование» связаны с обеспечением жизнедеятельности граждан, характеризуются социальной ориентированностью на нужды населения и предназначены для размещения: объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов.

Отнесение Объектов оценки к сегменту «Общественное использование» возможно в результате анализа описаний вида использования объектов в полях Utilization» (Вид разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором), «LandUse» (вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором по приказу № П/0412) и ByDoc (вид использования участка по документу), «PermittedUseText» (текстовое описание разрешенного использования).

По информации полей «PermittedUseText», «Utilization» и «ByDoc» к сегменту общественного использования отнесены земельные участки с видом использования:

	общественное использование объектов капитального строительства;

	общественное управление;

	дошкольное, начальное и среднее общее образование;

	спорт;

	бытовое обслуживание;

	религиозное использование;

	здравоохранение;

	среднее и высшее профессиональное образование;

	обеспечение внутреннего правопорядка;

	культурное развитие;

	образование и просвещение;

	социальное обслуживание;

	историко-культурная деятельность;

	ветеринарное обслуживание.

	приюты для животных

	охрана государственной Российской Федерации

	автомобильный транспорт

Количество объектов, имеющих в поле «ByDoc» формулировки, позволяющие отнести их к сегменту общественного использования, составляет 838 участков.

Земельные участки с кодами видов использования 03:010 по своему функциональному назначению и фактическому использованию были отнесены к другим сегментам рынка.

Например, код расчета 03:010 содержит в себе земельные участки как под ОКСы и сооружения коммунального обслуживания (трансформаторные подстанции, установки водоснабжения и водоотведения, котельные, линейные и прочие объекты), так и объекты, предназначенные непосредственно для обслуживания населения (здание ЖЭК и т.д.).

Поэтому из кода расчета 03:010 были выделены и перенесены в код расчета 03:012 в сегмент «Производственная деятельность» участки со следующими сведениями:

	участки, у которых в поле «Address» содержатся указания «подстанция», «скважина» и т.д;

	участки, у которых в поле «ByDoc» содержится формулировка «коммунальное обслуживание» и нанесены на публичную кадастровую карту;

	участки для размещения распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок-модульных котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов, очистных, канализационных и водозаборных сооружений.

Также из кода расчета 03:010 были выделены и перенесены в код расчета 03:011 в сегмент «Производственная деятельность» участки, содержащие в поле «Address» указания «участок ЛЭП», «электросеть», «ВЛ 220 КВ», «ВЛ 330 КВ», и имеющие характерную конфигурацию (длинный, длинный и сужающийся, угловой, Г-образный, прямоугольный, П-образный).

В группу с кодом расчета 03:030 отнесены земельные участки, с информацией поле «ByDoc» «Под здание бытового назначения», «под здание АБК» и т.д. Другие объекты сегмента «Бытовой обслуживание», в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка по документу были отнесены в группы 03:031, 03:032 и 03:033.

Объекты с кодом расчета 05:010 составляют на рынке самостоятельный сегмент «Спортивные объекты». В группу включены земельные участки с видом разрешенного использования по документу под «Спортивно-оздоровительный комплекс с бассейнами», под, «Под спортивный зал», «Под объект спорта», «Спорт» и т.д. Земельные участки для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с видом использования: «Автодром», «Под спортивную площадку», «Под площадку мини-футбола» и т.д. определены в группу с кодом расчета 05:012.

По тому же принципу в код расчета 02:016 были выделены и перенесены участки для размещения объектов физической культуры и спорта, содержащие в колонке «Address» указание «Детская площадка», «Детский парк».

Из сегмента «Общественное использование» также были исключены участки, на которых фактически расположены здания, относительно которых удалось установить их фактическое функциональное использование, отличное от использования, соответствующего кодам расчета внутри сегмента. Подобные участки перенесены в группы Объектов, соответствующих виду использования здания.

По состоянию на 01.01.2022 в Перечне содержатся сведения о 838 земельных участках, отнесенных ГБУ к сегменту «Общественное использование». Подавляющее большинство земельных участков расположены на землях населённых пунктов, 2 земельных участка с видом использования «Обеспечение научной деятельности» отнесены к землям сельхозназначения, 8 земельных участков с видом использования «Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими» отнесены к землям промышленности и иного специального назначения.

Таблица 21 содержит общие сведения об Объектах оценки рассматриваемого сегмента.

Таблица 21

Структура Объектов оценки сегмента «Общественное использование»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи-катору № П/0412	Наименование вида использования	Количество участков

ЗНП	ПРОМ	СХ
03:020	3.2	Социальное обслуживание в целом	3		
03:021	3.2	Социальное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)	12		
03:022	3.2	Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения отделений почты и телеграфа	36		
03:030	3.3	Бытовое обслуживание в целом	11		
03:031	3.3	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Мастерские мелкого ремонта, ателье	13		
03:032	3.3	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Бани	35		
03:033	3.3	Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг. Прачечные, химчистки	5		
03:040	3.4	Здравоохранение в целом. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 - 03:042	90		
03:050	3.5	Образование и просвещение в целом. Размещение ОКС, предназначенных для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 - 03.052	97		
03:051	3.5.1	Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Размещение ОКС, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению)	123		
03:052	3.5.2	Среднее и высшее профессиональное образование. Размещение ОКС, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению), размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий	10		
03:060	3.6	Культурное развитие в целом	38		
03:061	3.6	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, библиотек, планетариев	14		
03:062	3.6	Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них домов культуры, театров, филармоний, цирков	23		
03:070	3.7	Религиозное использование в целом	5		
03:071	3.7	Религиозное использование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, скиты, мечети, синагоги, молельные дома)	5		
03:080	3.8	Общественное управление в целом	171		
03:090	3.9	Обеспечение научной деятельности в целом	0		2
03:100	3.10	Ветеринарное обслуживание в целом. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчет вида использования 03:101 - 03:104	16		
03:103	3.10.2	Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных	3		
05:010	5.1	Спорт в целом. Размещение ОКС в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным спортом (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	49		
05:011	5.1	Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов	1		
05:012	5.1	Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря	19		
07:021	7.2	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров	1		
08:022	8.2	Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими	9	8	
08:030	8.3	Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение ОКС, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба	7		
09:030	9.3	Историко-культурная деятельность Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	32		
Всего:			828	8	2

Сегмент «Предпринимательство»

По информации полей «PermittedUseText», «Utilization» и «ByDoc» к сегменту «Предпринимательство» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено 461 участок. К ним относятся объекты с видом использования:

	деловое управление;

	рынки;

	культурное развитие

	магазины;

	банковская и страховая деятельность;

	общественное питание.

В сегмент «Предпринимательство» была добавлена группа «Размещение рекламных конструкций» 04:101 в которую вошли 22 земельных участка с видом разрешенного использования по информации поля «ByDoc», том числе «Под размещение рекламной конструкции (билборд)» и «Под установку рекламной стелы».

Из сегмента «Предпринимательство» были исключены участки, на которых фактически расположены здания, относительно которых удалось установить их фактическое функциональное использование, отличное от использования, перечисленного кодами расчета внутри сегмента. Подобные участки относились в группы объектов, соответствующих виду использования здания.

Большинство участков (449) находятся на землях населённых пунктов, 7 относятся к землям сельхозназначения, а 5 участков отнесены к землям промышленности и иного специального назначения.

Таблица 22 содержит общие сведения об Объектах оценки рассматриваемого сегмента.

Таблица 22

Структура Объектов оценки сегмента «Предпринимательство»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи­катору № П/0412	Наименование вида использования	Количество участков

ЗНП	ПРОМ	СХ
01:183	1.18	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение административных, бытовых и хозяйственного-бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания		3	7
04:010	4.1	Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	5		
04:040	4.4	Магазины. Размещение ОКС, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м	389		
04:050	4.5	Банковская и страховая деятельность. Размещение ОКС, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	1		
04:060	4.6	Общественное питание. Размещение ОКС в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары	32		
04:096	4.9	Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса		2	
04:101	4.1	Размещение рекламных конструкций	22		
Всего:			449	5	7

Сегмент «Отдых (рекреация)»

По информации полей «PermittedUseText», «Utilization» и «ByDoc» к сегменту «Отдых (рекреация)» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено 771 участок, из них: 23 объектов с видом использования «Гостиничное обслуживание», 727 объектов с видом использования «Охота и рыбалка», 19 объекта с видом использования «Туристическое обслуживание» и 2 объекта «Санаторная деятельность»).

Коды расчета земельных участков были уточнены на основе информации о функциональном назначении зданий и сооружений, расположенных на них.

Объекты с кодом расчета 05:000 представляют собой сегмент «Отдых (рекреация)» в целом. Из них выделены объекты с кодом расчета 05:030 – земельные участки с характерным видом использования, а именно, места, отведенные для занятия охотой и рыбалкой. К этой же группе отнесены земельные участки с разрешённым использованием – под дачу. Климатические и территориальные условия Ненецкого автономного округа не предполагают наличие дач в традиционном понимании этого слова и в большинстве случаев такие участки используются для отдыха на природе, совмещённом с рыбалкой. В соответствии с анализом распределения данных земельных участков по территории Ненецкого автономного округа отмечается их расположение на землях сельхозназначения и в бывших населенных пунктах - деревни Носовая, Черная, Екуша, пос.Кирпичный. В этот же сегмент отнесены и земельные участки с наименованием разрешённого использования «Под жилой фонд, приусадебный участок» в указанных деревнях, поскольку в настоящее время в связи с ликвидацией данных населённых пунктов, все жилые дома фактически используются под охотничьи избы.

Данные земельные участки в основном располагаются вблизи водных объектов.

Из сегмента «Отдых (рекреация)» были исключены участки, на которых фактически расположены здания, относительно которых удалось установить их фактическое функциональное использование, отличное от использования, перечисленного кодами расчета внутри сегмента. Подобные участки относились в группы объектов, соответствующих виду использования здания.

Таблица 23 содержит общие сведения об Объектах оценки в рассматриваемом сегменте.

Таблица 23

Структура Объектов оценки сегмента «Отдых (рекреация)»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи­катору № П/0412	Наименование вида использования	Количество участков

ЗНП	ПРОМ	СХ	ООТ	
04:070	4.7	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030	23				
05:022	5.2.1	Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей	3	5	3	8	
05:030	5.3	Охота и рыбалка. Размещение дома охотника или рыболова	62	1	663	1	
09:021	9.2.1	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения	2				
Всего:			90	6	666	9	

Сегмент «Производственная деятельность»

По информации полей «PermittedUseText» и «ByDoc» к сегменту «Производственная деятельность» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено всего 19 229 земельных участков со следующими видами использования:

- коммунальное обслуживание;

- производственная деятельность;

- скотоводство;

- свиноводство;

- рыбоводство;

- хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;

- обеспечение сельскохозяйственного производства

- обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней отраслях

- объекты придорожного сервиса;

- недропользование

- целлюлозно-бумажная промышленность;

- пищевая промышленность;

- строительная промышленность;

- энергетика;

- связь;

- склады;

- причалы для маломерных судов;

- автомобильный транспорт;

- водный транспорт;

- воздушный транспорт;

- трубопроводный транспорт;

- обеспечение вооруженных сил;

- земельные участки (территории) общего пользования.

Объекты с кодами расчета 01:087, 01:088, 01:111, 01:132, 01:150 и 01:181 предназначены для сельскохозяйственной деятельности и включают в себя 112 земельных участков. В поле «ByDoc» вида использования земельных участков содержится информация «Под ферму», «Под скотный двор», «Под цех мехпошива», «Под рыбоприемный пункт».

Объекты с кодами расчета 03:011 и 03:012 были рассмотрены ранее в сегменте «Общественное использование» в рамках кода расчета 03:010 («Коммунальное обслуживание в целом»).

Сегмент «Производственная деятельность» с кодом расчета 06:000 включает объекты с информацией в поле «ByDoc» «Под производственную базу», «Производственная деятельность», «Под производственную территорию».

Из группы сегмента «Производственная деятельность» с кодом расчета 06:000 также были исключены участки, на которых фактически расположены здания, относительно которых удалось установить их фактическое функциональное использование. Подобные участки относились в группы объектов, соответствующих виду фактического использования здания.

Объекты оценки с кодами расчета 06:010, 06:011, 06:012, 06:013 и 06:014 выделены в группу земельных участков, предназначенные под размещение объектов недропользования. В частности, в целях осуществления геологических изысканий, добычи недр открытым и (или) закрытым способом, ОКС необходимые для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработки, а также ОКС, предназначенные для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории.

Кроме того, принято решение о присвоении кода расчёта 06:015 земельным участкам, предназначенным для размещения линейных объектов в сфере недропользования. В данную группу попали земельные участки, предназначенные для размещения нефтепроводов, водопроводов, линий электропередач, газопроводов, линии связи и прочих линейных объектов недропользователей. В данную группу отнесены также земельные участки с видом разрешённого использования по документу: под коридор коммуникаций.

Учреждением выявлены два земельных участка с кадастровыми номерами 83:00:070003:4060 и 83:00:070003:4386 относящиеся к землям промышленности и иного специального назначения, с описанием разрешенного использования в поле «PermittedUseText»: для ведения гражданами животноводства и для сельскохозяйственного производства соответственно. При этом в поле «ByDoc» таких земельных участков значится: для ведения северного оленеводства.

По результатам проведенного анализа открытых картографических источников, сделан вывод, что данные земельные участки имеют вытянутую форму и фактически используются для размещения линейных объектов в сфере недропользования (трубопровод).

Рисунок 15

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:070003:4060

Рисунок 16

Земельный участок с кадастровым номером 83:00:070003:4386

Земельные участки с кодом расчета 06:040 представляют собой участки, предназначенные для размещения объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий.

Земли с кодом расчета 06:080 представляют собой группу земельных участков, предназначенных для размещения объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011.

Земельные участки с кодами расчета 06:090 и 06:091 сформированы с целью размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, а так же нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции.

В группу 06:001 выделены земельные участки, содержащие информацию в поле «ByDoc» «Под санитарно-защитную зону»

Земельные участки с кодом расчета 07:020 предназначены для размещения автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений. К данной группе отнесены земельные участки под дороги общего пользования и не включают земельные участки, выделенных недропользователям.

Объекты оценки с кодами расчета 07:040 и 07:041 выделены в группу земельных участков предназначенных под размещение объектов воздушного транспорта: аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем, а также радиотехнического обеспечения полетов и прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов).

К группе сегмента с кодом расчета 12:001 отнесены земельные участки с информацией в поле «LandUse» «Земельные участки (территории) общего пользования» и видом разрешенного использования по документу «Под пешеходную зону с проездом для общественного транспорта», «Для эксплуатации автомобильной дороги «г. Нарьян-Мар - пос. Искателей», «Под внутрипоселковые дороги».

Таблица 24 иллюстрирует структуру Объектов оценки сегмента «Производственная деятельность».

Таблица 24

Структура Объектов оценки сегмента «Производственная деятельность»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи­катору № П/0412	Наименование вида использования	Количество участков

ЗНП	ПРОМ	СХ
01:087	1.8	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения скота, хранения кормов	76		0
01:088	1.8	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для переработки продукции	4		
01:111	1.11	Свиноводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, хранения кормов	1		
01:132	1.13	Рыбоводство. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры), зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции рыбоводства	2		
01:150	1.15	Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	25		
01:181	1.18	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники	4		
03:011	3.1	Коммунальное обслуживание. Размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи (отвод канализационных стоков, водо-проводы, линии электропередач, газопроводы, линии связи и прочие линейные объекты)	100	2	13
03:012	3.1	Коммунальное обслуживание. Размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, телефонные станции, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники	473	1	
03:093	3.9.1	Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогео-физических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного - космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие)	18	18	3
04:095	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	11		
04:098	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	3		
04:099	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса	20		
05:040	5.4	Причалы для маломерных судов. Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов	44		
06:000	6.0	СЕГМЕНТ «Производственная деятельность»	231		
06:001	6.0	Под санитарно-защитные зоны	8		
06:010	6.1	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, разведка и добыча полезных ископаемых открытым (карьеры, отвалы) способом		328	23
06:011	6.1	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, разведка и добыча полезных ископаемых закрытым (шахты, скважины) способом		1906	10
06:012	6.1	Недропользование. Размещение зданий, сооружений, в том числе подземных, в целях добычи недр	3	1085	140
06:013	6.1	Недропользование. Размещение зданий, сооружений, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке		379	4
06:014	6.1	Недропользование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если разведка и добыча недр происходят на межселенной территории		138	13
06:015	6.1	Недропользование. Размещение линейных объектов		10 324	2 123
06:040	6.4	Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	44		
06:060	6.6	Строительная промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции	5		
06:071	6.7	Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)	52		
06:080	6.8	Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011	100		
06:090	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов	415		
06:091	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции	10		
06:093	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов		86	6
07:020	7.2	Автомобильный транспорт. Размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений	6	114	28
07:030	7.3	Водный транспорт. Размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение ОКС внутренних водных путей, навигационного оборудования и других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок	2	64	
07:031	7.3	Водный транспорт. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для морских портов и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений	1	3	
07:040	7.4	Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем	88	324	7
07:041	7.4	Воздушный транспорт. Размещение радиотехнического обеспечения полетов и прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов)	13	18	
07:050	7.5	Трубопроводный транспорт. Размещение магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов	10		7
08:012	8.1	Обеспечение вооруженных сил. Размещение ОКС, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)	2	4	
12:001	12.0	Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов	287		
Всего:			2 058	14 794	2 377

Сегмент «Транспорт»

По информации полей «PermittedUseText» и «ByDoc» к сегменту «Транспорт» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено 3 807 земельных участков со следующими видами использования:

- для стоянок автомобильного транспорта;

- для размещения индивидуальных гаражей;

- для размещения объектов транспорта;

- для размещения объектов, характерных для населенных пунктов;

- для иного использования;

- для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства;

- для размещения и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта;

Земельные участки с кодом расчета 02:071 представляют собой объекты гаражного назначения. Это самая многочисленная группа данного сегмента (3 341 участка). Данные земельные участки предназначены для размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей. В эту же группу отнесены и земельные участки под отдельные гаражные боксы в гаражно-строительных кооперативах.

Код расчета 04:090 «Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031» информации поля «Utilization» «Для объектов общественно-делового значения» «Для размещения производственных зданий» и информации поля «ByDoc» «Под гараж для большегрузных машин», «Под здание служебного гаража на 5 боксов», «Под производственную деятельность» присваивался земельным участкам используемых для служебных, ведомственных гаражей.

Код расчета 04:091 «Обслуживание автотранспорта. Размещение открытых площадок, предназначенных для хранения автотранспорта» присваивался земельным участкам с информацией поля «Utilization» «Для стоянок автомобильного транспорта», информацией поля «ByDoc» «Для размещения парковки и иных элементов благоустройства к административному зданию», «Стоянки и парковки легкового транспорта».

Код расчета 04:092 «Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек» присваивался земельным участкам с информацией поля «ByDoc» «для ГСК», «Под строительство гаражей на 20 боксов», «Под кооперативные гаражи», «Под гараж на 26 боксов» и т.д.

Таблица 25 содержит общие сведения об Объектах оценки в рассматриваемом сегменте.

Таблица 25

Структура Объектов оценки сегмента «Транспорт»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи-катору № П/0412	Наименование вида использования	Кол-во участков	Общая площадь, кв. м	Средняя площадь участка, кв. м
02:071	2.7.1	Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)	3 341	169 840	51
04:090	4.9	Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031	104	169 726	1 632
04:091	4.9	Обслуживание автотранспорта. Размещение открытых площадок, предназначенных для хранения автотранспорта	19	43 449	2 287
04:092	4.9	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек	343	222 809	650
Всего:			3807	605 824	159

Сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»

По информации поля «PermittedUseText» к сегменту «Обеспечение обороны и безопасности» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено всего 59 земельных участков с видом использования охрана Государственной границы Российской Федерации.

К Объектам оценки с кодом расчета 08:020 относятся земельные участки, сформированные с целью размещения инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос.

Сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»

По информации поля «PermittedUseText» к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено всего 50 земельных участков с видами использования «Земельные участки (территории) общего пользования», «Для размещения объектов (территорий) природоохранного назначения», «Для размещения объектов культуры», и «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

К Объектам оценки с кодом расчета 02:016 относятся земельные участки, сформированные с целью размещения спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Код расчета 09:010 присвоен Объектам оценки, которые относятся земельные участки, предназначенные для сохранения и изучения растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается. Это земельные участки с информацией поля «Utilization» «Для размещения объектов (территорий) природоохранного назначения» и информацией поля «ByDoc» «Для размещения особо охраняемой природной территории регионального значения - государственных природных заказников».

Код расчета 12:003 «Размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства» присваивали объектам с информацией в поле «Utilization» «Для общего пользования (уличная сеть)» и «Для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения».

Таблица 26 содержит общие сведения об Объектах оценки в рассматриваемом сегменте.

Таблица 26

Структура Объектов оценки сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи­катору № П/0412	Наименование вида использования	Количество участков

ЗНП	СХ	ООТ
02:016	2.1.1	Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	26		
09:010	9.1	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается		2	13
12:003	12.0	Размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства	9		
Всего:			9	2	13

Сегмент «Использование лесов»

По информации поля «PermittedUseText» к сегменту «Использование лесов» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесен всего 1 земельный участок с видом использования «Для размещения объектов лесного фонда». Ему присвоен код расчета 10:040.

Сегмент «Водные объекты»

По информации поля «PermittedUseText» к сегменту «Водные объекты» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесен всего 1 земельный участок с видом использования «Для размещения объектов водного фонда». Ему присвоен код расчета 11:020.

Сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»

По информации полей «PermittedUseText» и «ByDoc» к сегменту «Специальное, ритуальное использование, запас» отнесено 326 земельных участков с видами использования:

- ритуальная деятельность;

- специальная деятельность;

- запас.

К Объектам оценки с кодом расчета 12:010 относятся земельные участки, предназначенные для размещения кладбищ и культовых сооружений.

Объекты кода расчета 12:020 представляют собой свалки, а также земельные участки, предназначенные для временного размещения, утилизации и захоронения отходов различного происхождения.

К коду расчета 12:030 - Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности – отнесены земельные участки, в поле «ByDoc» которых указан вид разрешенного использования – «под земли города», а также Земельные участки, по которым поступили подтверждения от органов местного самоуправления об отсутствии на участках какой-либо деятельности.

Таблица 27 содержит общие сведения об Объектах оценки рассматриваемого сегмента.

Таблица 27

Структура Объектов оценки сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классифи-катору № П/0412	Наименование вида использования	Кол-во участков
			ЗНП	ПРОМ	СХ	ЗЗ
08:011	8.1	Обеспечение вооруженных сил. Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов		1		
12:010	12.1	Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений	39	1	13	
12:020	12.2	Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов	36	75		
12:021	12.2	Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов)			1	
12:030	12.3	Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности	33	20	34	73
Всего:			108	97	48	73

Сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

По информации полей «PermittedUseText» и «ByDoc» к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям отнесено 11790 земельных участков со следующими видами использования:

	для индивидуального жилищного строительства (код ВРИ 02:010, 02:011);

	малоэтажная многоквартирная жилая застройка – (код ВРИ 02:013, 02:014);

	блокированная жилая застройка (код ВРИ 02:030, 02:031);

	ведение огородничества (код ВРИ 13:011);

	ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом (код ВРИ 02:020);

	ведение личного подсобного хозяйства. Размещение индивидуальной бани (код ВРИ 02:023);

	ведение дачного хозяйства (код ВРИ 13:021).

При этом в поле «ByDoc» встречались неоднозначные формулировки, требующие привлечения дополнительной информации.

Часть земельных участков с информацией в поле «ByDoc» - «Для использования под комплексное жилищное строительство на 58 коттеджей», «Для комплексного освоения в целях жилищного строительства», «Под многоквартирные жилые дома», «Под малоэтажную жилую застройку» были отнесены к сегментам 02:010 «Индивидуальное жилищное строительство в целом», 02:013 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом» и 02:030 «Блокированная жилая застройка в целом» соответственно объектам, расположенным на земельном участке (при наличии) и по площади земельного участка.

В сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» была добавлена группа «Ведение личного подсобного хозяйства. Размещение индивидуальной бани» 02:023 в которую вошли 216 земельных участков с видом разрешенного использования по информации поля «ByDoc» «Под индивидуальную баню».

К объектам с кодом расчета 13:011 относятся земельные участки, предназначенные для ведения огородничества. В соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» огородный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Земельные участки с кодом расчета 02:010 предназначены для индивидуального жилищного строительства в целом. В соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ к данным объектам относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. На территории населенных пунктов Ненецкого автономного округа выделяются земельные участки с кодом расчета 02:013, предназначенные для размещения малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Для участков с видами использования «Под строительство дома», «Для размещения жилого дома (жилых домов)», «Под жилой дом», «Для жилой и общественной застройки», «Для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)», «Для многоквартирной застройки» учитывались располагающиеся на участке ОКС. При наличии на участке многоквартирного жилого дома код расчета участка назначался исходя из этажности: не более 4 этажей (включительно) – код расчета 02:013. При отсутствии многоквартирного жилого дома на участках с формулировками в поле «ByDoc»: «Для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)», «Для многоквартирной застройки» для назначения кода расчета учитывалась средняя этажность зданий, располагающихся в одном квартале с Объектом оценки. При наличии на участке индивидуального жилого дома присваивался код расчета – 02:011.

Таблица 28 содержит общие сведения об Объектах оценки в рассматриваемом сегменте.

Таблица 28

Структура Объектов оценки сегмента «Садоводческое, огородническое и дачное использование»

Код расчета согласно МУ	Код группы по классификатору № П/0412	Наименование вида использования	Кол-во участков	Общая площадь, кв. м	Средняя площадь участка, кв. м
02:010	2.1	Индивидуальное жилищное строительство в целом	45	792 505	17 611
02:011	2.1	Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)	6 589	5 114 861	776
02:013	2.1.1	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом	24	290 440	12 102
02:014	2.1.1	Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); размещение индивидуальных гаражей и вспомогательных сооружений исходя из минимальных норм отвода участков для малоэтажных многоквартирных жилых домов	1026	1 528 250	1 490
02:020	2.2	Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом	34	23 586	694
02:023	2.2	Ведение личного подсобного хозяйства. Размещение индивидуальной бани	214	102 866	481
02:030	2.3	Блокированная жилая застройка в целом	12	315 494	26 291
02:031	2.3	Блокированная жилая застройка. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений	473	317 239	671
13:011	13.1	Ведение огородничества. Размещение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции	3334	3 267 265	980
Всего:			11 751	11 752 506	1000

Таким образом, на территории Ненецкого автономного округа располагаются земельные участки, относящиеся к 13 вышеперечисленным сегментам.

Таблица 29 представляет распределение земельных участков по сегментам.

Таблица 29

Распределение земельных участков по сегментам

Сегмент	Кол-во участков	Общая площадь, кв. м	Средняя площадь участка, кв. м
Сельскохозяйственное использование	157	164 023 436 912	1 044 735 267
Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	85	455 219	5 356
Общественное использование	838	9 870 482	11 779
Предпринимательство	461	425 484	923
Отдых (рекреация)	771	1 264 416	1 640
Производственная деятельность	19 229	423 545 869	22 026
Транспорт	3 807	605 824	159
Обеспечение обороны и безопасности	59	1 999 500	33 890
Охраняемые природные территории и благоустройство	50	7 267 459 953	145 349 199
Использование лесов	1	4 468 060 000	4 468 060 000
Водные объекты	1	4 500	4 500
Специальное, ритуальное использование, запас	326	6 973 603	21 391
Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	11 751	11 752 506	1000

3.4. Обоснование использования или отказа от использования ценообразующих факторов

В соответствии с Методическими указаниями для определения кадастровой стоимости предусмотрено использование достаточно большого количества ценообразующих факторов, которые оказывают наибольшее влияние на определение кадастровой стоимости, примерный перечень которых приведен в Приложении № 3 к Методическим указаниям. Вместе с тем не все ценообразующие факторы, приведенные в Приложении № 3 к Методическим указаниям, целесообразно использовать в рамках настоящей оценки.

Таблица 30 отражает перечень ценообразующих факторов и источники сведений о них, в том числе в соответствии с Приложением № 3 Методических указаний, с обоснованием использования или отказа, а также информацию о ценообразующих факторах, не предусмотренных Методическим указаниям, но играющими важную роль при кадастровой оценке.

Таблица 30

Обоснование использования или отказа от использования ценообразующих факторов

Наименование ценообразующего фактора, (ед.изм.)	Применялся/ не применялся	Источники сведений о факторах стоимости	Обоснование использования/отказа
Ценообразующие факторы, предусмотренные Методическими указаниями
Земельные участки
Общие сведения
Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	Применялся	ЕГРН	В случае несоответствия разрешённого использования, вида использования по документу категории земель, дополнительно проверялась действующая категория земель в 2022 году (после даты оценки). Категория земель по состоянию на 01.01.22 отражается в графе «Категория земель на 01.01.22». Категория земель в 2022 году отражается в графе «Категория земель в 2022 году». Вид разрешенного использования отражается в графах «Вид разрешенного использования в соответствии с ранее использовавшимся классификатором» и «Вид разрешенного использования в соответствии с использующимся классификатором»
Площадь земельного участка (кв.м)	Применялся	ЕГРН	При приобретении недвижимости различных площадей действует принцип оптовой покупки. Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки. (Настольная книга практикующего оценщика / Составители: В.А. Вольнова, Д.М. Хлопцов. – Новосибирск: ЦЭРИС, 2013. – 368 с. // Глава II Земля как объект оценки // Тананушко В.С., Абдулаева С.М. Практика оценки земельных участков в условиях неразвитого рынка недвижимости, стр. 138-153). Выборка объектов аналогов осуществлена на основе схожести (сопоставимости) данного ценообразующего фактора у объекта оценки и объектов аналогов, также проведена корректировка на площадь
Вид использования	Применялся	ЕГРН	Фактическое использование должно соответствовать виду разрешенного использования. В случае фактического изменения вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах данные сведения подлежат учету путем их внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Отражается в графе «Вид использования участка по документу».
Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС), (пог.м)	Не применялся	-	Величина протяженности ЗУ определяется по формуле: ,
> 1.2, где k - коэффициент; P - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3,5) участка Не применялся в связи с отсутствием данных о периметре большинства ЗУ, коэффициент не мог быть рассчитан. Однако, те участки, которые визуально можно было отнести к линейным, распределялись в соответствующие расчётные группы.
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Не применялся	ЕГРН	В соответствии с п. 11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке: “определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).” В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона о кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории. Описание процесса рассмотрения такого влияние изложено в разделе 3.1.6 Отчёта. Влияние обременений на кадастровую стоимость не выявлено.
Характеристики застройки земельного участка	Применялся	Объявления о продаже	Требования к определению координат границ объектов капитального строительства были введены в 2012 году. До этого момента установление связи земельных участков и объектов недвижимости осуществлялось только по адресу. Анализируя информацию публичной кадастровой карты и Перечня объектов оценки, выявлено, что большое количество объектов капитального строительства не имеет графических данных, а также связи с оцениваемым земельным участком. В этой связи учесть отношение площади застройки всех ОКС к площади земельного участка, отношение общей площади всех ОКС к площади земельного участка при использовании метода массовой оценки Учреждением не представлялось возможным. Данный фактор учитывался, только в расчёте эталонного объекта для сегментов и групп, в которых использовались застроенные земельные участки в качестве объектов-аналогов. Информация о застроенности ЗУ бралась из объявлений и отражается в строке «2.3. Улучшения земельного участка» в файлах «Определение УПРС ЭО У-СЭ_…» приложения 2.7 Расчёт УПРС ЭО. Отражается в файле «Сведения о ЦОФ для ОА» в графе «Улучшения земельного участка».
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»
Вид угодий	Применялся	ЕГРН	Код расчета вида использования присваивался в зависимости от назначения ЗУ (сенокосы; пастбища; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами), что в дальнейшем влияло на отнесение к той или иной расчётной группе. При наличии, отражается в графе «Вид использования участка по документу»
Нормативная урожайность (ц/га) Гранулометрический состав почв (механический состав) Каменистость почв Засоление почв Солонцеватость почв Солонцы по мощности надсолонцового горизонта Карбонатность почв Уплотнение почв Переувлажнение Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом) Пестрота почвенного покрова	Не применялся	-	НАО расположен в зоне тундры, здесь отсутствует такая отрасль сельского хозяйства, как растениеводство
Удаленность от рынков сбыта	Не применялся	-	НАО целиком находится вдалеке от рынков сбыта. В основном сельхозпродукция производится для местного потребления
Сведения о местоположении
Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (в том числе асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия) (км, прочее) (Транспортная доступность)	Применялся	ЕГРН	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог учитывалось при определении кадастровой стоимости ЗУ под промышленные объекты. Отражается в графе «Транспортная доступность»
Линия застройки ОКС, (первая (не первая))	Не применялся	-	Как правило, земельные участки, имеющие потенциал коммерческого использования, зависящий от пешеходного и/или автомобильного трафика, расположенные на красной линии улиц, характеризующихся высоким пешеходным и транспортным потоком, стоят дороже аналогичных участков, расположенных внутриквартально или на красной линии улиц с более низким пешеходным и транспортным трафиком. Поскольку все населённые пункты Ненецкого автономного округа являются малыми, данный фактор не оказывает влияние на стоимость объектов.
Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (в том числе море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее), (км, м)	Не применялся	-	Нет возможности применения данного ценоообразующего фактора при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, так как большое количество оцениваемых земельных участков не имеют графических данных, сведения о границах зон с особым режимом использования территорий, границы территориальных зон не внесены в ЕГРН в полном объеме.
Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (в том числе лесной массив, парковая зона, заповедная зона), (км, м)	Не применялся	-	Рассмотрение на предмет наличия влияния на кадастровую стоимость сведений о местоположении Объектов оценки относительно ближайших ЗОУИТ, а также нахождении в их границах и обоснование отказа от применения такого критерия при оценке приведено в разделе 3.1.6 Отчёта
Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (в том числе грузовая, пасса-жирская, смешенного назначения; пригород-ная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая), (км, м)	Не применялся	-	Данный фактор не применялся в виду отсутствия железных дорог в регионе.
Сведения об инженерной инфраструктуре
Категория, проектная мощность линейного объекта	Не применялся	-	Ценообразующий фактор используется только при оценке линейных сооружений.
Класс линейного объекта	Не применялся	-	Ценообразующий фактор используется только при оценке линейных сооружений.
Расположение земельного участка относительно линий электропередач, (км)	Не применялся	-	Нет возможности применения данного ценоообразующего фактора при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, так как большое количество оцениваемых земельных участков не имеют графических данных, сведения о границах зон с особым режимом использования территорий, границы территориальных зон не внесены в ЕГРН в полном объеме.
Протяженность земельных участков под линейными объектами, (км)	Не применялся	-	Нет возможности применения данного ценоообразующего фактора при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, так как большое количество оцениваемых земельных участков не имеют графических данных, сведения о границах зон с особым режимом использования территорий, границы территориальных зон не внесены в ЕГРН в полном объеме.
Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов, (км)	Не применялся	-	Нет возможности применения данного ценоообразующего фактора при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, так как большое количество оцениваемых земельных участков не имеют графических данных, сведения о границах зон с особым режимом использования территорий, границы территориальных зон не внесены в ЕГРН в полном объеме.
Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Применялся	Объявления о продаже, информация от ОМС	Важным ценообразующим фактором для земельных участков является наличие инженерных коммуникаций на земельном участке, наличие или отсутствие которых существенно влияет на стоимость объектов недвижимости. В предложениях по продаже объектов среди основных коммуникаций выделяются электричество, газоснабжение, а также отопление, водоснабжение и канализация. Наибольшие цены запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций цены снижаются. Данный фактор учитывался при расчёте эталонных объектов. Отражается в файле «Сведения о ЦОФ для ОА»
Прочие сведения
Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам), (руб./чел.)	Не применялся	-	Данный фактор не использовался ввиду отсутствия достоверной информации
Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам), (руб./чел.)	Не применялся	-	Данный фактор не использовался ввиду отсутствия достоверной информации.
Наличие в сельском населенном пункте магазина	Не применялся	-	Не использовалось ввиду отсутствия влияния на стоимость объектов оценки
Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Не применялся	-	Не использовалось ввиду отсутствия влияния на стоимость объектов оценки
Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых, (км)	Не применялся	-	Не использовалось ввиду отсутствия влияния на стоимость объектов оценки.
Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не применялся	-	Сведения о границах зон с особым режимом использования территорий имеются, однако анализ ограничения использования таких зон показал, что наличие зоны не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования.
Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне, (км)	Не применялся	-	Земельные участки, выделенные под размещение линейных производственных объектов в сфере недропользования (нефтепроводы, линии электропередач, зимники) отнесены в группу с кодом расчета видов использования 06:015. Обоснование приведено в разделе 3.3.3.
Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), положительно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости, (км)	Не применялся	-	Данный фактор применялся исключительно для расчета экономического износа. Определялась удаленность сельского населенного пункта от столицы НАО г. Нарьян-Мара.
Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости, (км)	Не применялся	-	К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но отрицательно влияющие на стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность или экологическое загрязнение территории и прочее. В случае наличия нескольких факторов информация по каждому фактору указывается индивидуально Не использовалось ввиду отсутствия достоверной информации.
Ценообразующие факторы, не предусмотренные МУ
Состав передаваемых имущественных прав	Применялся	Справочник оценщика недвижимости 2020, 3У, Лейфер	Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Земельные участки продаваемые (проданные) на праве собственности ценятся выше, чем земельные участки находящиеся на праве аренды (долгосрочной/ краткосрочной). Это связано из правомочий собственника, которому принадлежат все три права, а именно: право владения, пользования и распоряжения собственным имуществом. В отношении других передаваемых прав имеются некоторые ограничения в отношении трех вещных прав, которые и влияют на понижение стоимости объекта недвижимости. Данный фактор учитывался при расчёте эталонных объектов. Отражается в файле «Сведения о ЦОФ для ОА»
Условия продажи (снижение цены в процессе торгов)	Применялся	Приложение № 12 Методических указаний	Как правило, фактическая сумма сделки не совпадает с ценой предложения. Применительно к объектам недвижимости, обычно цена предложения завышена и этот факт объясняется тем, что потенциальный продавец, назначая завышенную цену своей собственности, предполагает возможность торга, в ходе которого он снижает стоимость объекта продажи. Сотрудники ГБУ НАО «ЦКО» полагают, что цена сделки, вероятно, будет находиться в интервале цен спроса и предложения, и потому будет отличаться от начального уровня цены предложения. Разницу между ценой сделки и ценой предложения принято называть скидкой, а сам процесс достижения компромисса торгом. Данный фактор учитывался при расчёте эталонных объектов. Отражается в файле «Сведения о ЦОФ для ОА»
Дата предложения/сделки	Применялся	Объявления о продаже	На рынке цены с течением времени изменяются. Цена зависит от таких факторов как инфляция в регионе, спрос на данный тип недвижимости, количество предложений на рынке и т.п. Вклад данного фактора в изменение цены отличается для различных сегментов рынка, и определяется по выявленным динамике и тенденциям цен. Данный фактор учитывался при расчёте эталонных объектов. Отражается в файле «Сведения о ЦОФ для ОА»
Тип экосистемы	Применялся	Временная методика ГКО ЗООТ и объектов	Применялся для расчёта УПРС эталонного объекта сельскохозяйственного назначения в связи с отсутствием объектов-аналогов, расположенных в НАО и необходимостью корректировки рыночной стоимости объектов-аналогов, расположенных в других субъектах РФ
Уточнённый кадастровый квартал	Применялся	ЕГРН, уточнение	Применялся для расчёта УПКС ЗУ в расчётных группах У_СЭ_ИЖС, У_СЭ_ИнБ, У_СИ_ИЖС, У_СУ_СКв
Индивидуальные особенности ЗУ	Применялся	Замечание к проекту Отчёта или заявление об ошибке	Применяется в случае выявления не учтенных в модели расчета факторов, влияющих на размер кадастровой стоимости и влекущих пересчет кадастровой стоимости в рамках статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке.

3.5. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

При проведении массовой оценки используются следующие подходы к оценке:

доходный подход;

затратный подход;

сравнительный подход.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости используются подходы, изложенные в главе VIII Методических указаний.

В соответствии с Приложением № 6 Методических указаний далее приведены рекомендации по применимости подходов в разрезе сегментов, в которые попали объекты оценки.

Таблица 31

Рекомендации по применению подходов к оценке

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Земельные участки
1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3. Общественное использование	-	1	2
4. Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7. Транспорт	-	1	2
8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11. Водные объекты	-	2	1
12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	-	1	2

1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, ранг 3 - наименее весомый подход.

В Приложении 2.4 к Отчету приводится краткое обоснование использованных при определении кадастровой стоимости подходов, методов, а также моделей с описанием их структуры. А подробное обоснование содержится в разделах 3.5.1 – 3.5.3 настоящего Отчёта.

3.5.1. Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

Методом прямой капитализации.

Методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

определяется потенциальный валовой доход, который может приносить объект недвижимости, при этом в качестве величины арендной платы учитываются сведения о величине вероятных затрат, необходимых для аренды объекта недвижимости;

определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;

определяется действительный валовой доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости;

определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

В соответствии с п.57.7 Методических указаний № П/0336 определение кадастровой стоимости земельных участков под оленьи пастбища с кодом расчета вида разрешенного использования 01:082 рекомендовано проводить доходным подходом.

3.5.1.1 Оценка доходным подходом земельных участков под оленьи пастбища

Согласно Методических указаний № П/0336 определение кадастровой стоимости земельных участков, используемых как оленьи пастбища, проводится исходя из оленеемкости оцениваемой территории методом капитализации расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого участка. Расчетный рентный доход устанавливается как разность между удельным валовым доходом и удельными затратами на производство продукции оленеводства.

Оленеемкость определяется по материалам поконтурных ведомостей, прилагаемых к геоботаническим картам. Для определения кадастровой стоимости выбирается сезон с максимальной оленеемкостью. Выбранная величина оленеемкости рассчитывается исходя из того, что на один год выпаса должно приходиться два года восстановления оленьих пастбищ.

При отсутствии данных по оленеемкости оцениваемой территории в расчетах используется средневзвешенная оленеемкость смежных оленеводческих хозяйств или средневзвешенная оленеемкость по субъекту Российской Федерации.

Удельный валовой доход от оленеводства определяется как произведение допустимого валового убоя оленей (количество голов) с 1 га оцениваемой территории на среднюю по муниципальному образованию субъекта Российской Федерации стоимость продукции с одного забитого оленя.

Средняя по муниципальному образованию субъекта Российской Федерации стоимость продукции с одного забитого оленя для целей Указаний определяется как средняя по муниципальному образованию субъекта Российской Федерации за последние три - пять лет цена 1 кг живого веса с учетом индексации цен на дату определения кадастровой стоимости.

Средние данные по составу стада, а также живому весу оленей указаны в Приложении № 13 к Методическим указаниям № П/0336.

Анализ результатов государственной кадастровой оценки регионов Российской Федерации, на территории которых развивается отрасль сельского хозяйства – оленеводство, показал, что кадастровая оценка земельных участков для ведения северного оленеводства, выполняемая в соответствии с методическими указаниями ни в одном случае не дала положительного результата. Это связано с тем, что оленеводство в настоящее время во всех регионах Российской Федерации является убыточной отраслью и существует лишь благодаря государственной поддержке.

Государственная поддержка оленеводства в Ненецком автономном округе осуществляется в рамках государственной программы «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия в Ненецком автономном округе».

Так, например, утвержден порядок предоставления субсидий на поддержку сельскохозяйственного производства растениеводства и животноводства (постановление Администрации Ненецкого автономного округа от 08.04.2020 № 68-п), на возмещение части затрат на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции оленеводства (постановление Администрации Ненецкого автономного округа от 02.02.2017 № 19-п). Установлена субсидия в целях частичного возмещения транспортных затрат по доставке мяса оленины и субпродуктов 1 категории для последующей (промышленной) переработки от мест убоя в г. Нарьян-Маре (постановление Администрации Ненецкого автономного округа от 22.12.2015 № 441-п). Семейным (родовым) общинам коренных малочисленных народов Севера на территории региона предоставляется субсидия на сохранение поголовья северных оленей (постановление Администрации Ненецкого автономного округа от 30.05.2018 № 122-п).

В докладе департамента природных ресурсов о состоянии оленеводства в НАО за 2021 год имеется информация о затратах, выручке и размере субсидии за 2019-2021 годы.

Таблица 32

Анализ себестоимости продаж и доходов от реализации продукции

оленеводческих хозяйств за 2019-2021 гг.

	2019 г.	2020 г.	2021 г.
Выручка от реализации, тыс. руб.	279 135	232 628	284 148
Себестоимость реализованной продукции, тыс. руб.	387 119	385 397	427 758
Субсидии	216 561	179 484	214 615
Финансовый результат (прибыль/убыток), тыс. руб.	108 577	26 715	71 005,0
Удельный вес господдержки в себестоимости продукции, %	56,0	46,6	50,2

Выручка от реализации сельскохозяйственной продукции в 2021 году увеличилась на 51 520 тыс. руб. или на 22,1%, себестоимость продукции увеличилась на 11,0% или на 42 361 тыс. руб. по отношению к показателю 2020 года.

Объем государственной поддержки в 2021 году по сравнению с 2020 годом увеличился на 19,6 % и составил 214 615 тыс. руб. По сравнению с 2019 годом – снизился на 0,9%.

В связи с тем, что для оленеводческих хозяйств валовый доход формируется не только за счёт выручки от реализации продукции оленеводства, но в него входит и сумма субсидии на оленеводство, то полагаем, что размер фактического валового дохода, который могут приносить земельные участки под оленеводство должен определяться как сумма доходов выручки от реализации продукции оленеводства и сумма субсидии на оленеводство.

Величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости применительно к земельным участкам под оленеводство – это затраты, связанные с оленеводством.

Таким образом, чистый операционный доход определяем, как разницу среднегодового действительного валового дохода оленеводства за 2019-2021 гг. и среднегодовых операционных расходов оленеводства за этот же период.

Таблица 33

Среднегодовые показатели за период 2019-2021 гг.

Среднегодовая выручка от реализации, тыс. руб.	265 304
Среднегодовой размер субсидии, тыс.руб.	203 553
Размер среднегодового действительного валового дохода оленеводства, тыс.руб.	468 857
Размер среднегодовых операционных расходов оленеводства (себестоимость реализованной продукции), тыс. руб.	400 091
Чистый операционный доход, тыс. руб.	68 766

При оценке земельных участков для ведения оленеводства в рамках доходного подхода применим метод капитализации земельной ренты. Данный метод применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Чаще всего применяется для оценки незастроенных земельных участков.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Первый способ не может быть применен, т.к. найти в свободном доступе предложения о продаже или сдаче в аренду земельных участков для ведения оленеводства не представляется возможным.

Второй способ фактически соответствует методу кумулятивного построения (суммирования), где двумя компонентами являются:

- ставка дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

- норма возврата капитала (погашение суммы первоначальных вложений).

Фактически эта форма показывает взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации. Таким образом ставка капитализации представляет собой сумму ставки дисконтирования и нормы возврата на капитал. Процентную ставку (ставку дисконтирования) разбивают на несколько составляющих и здесь теория в большинстве случаев расходится в понимании каким именно должен быть состав учитываемых рисков.

Безрисковая ставка – ставка дисконтирования равная доходности безрисковых инвестиций. (Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости). В качестве безрисковой ставки доходности в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Годовая бескупонная доходность государственных облигаций на 01.01.2022 составила 8,18% ,, округлённо 8,2%.

Кроме безрисковой ставки необходимо учесть компенсацию на низкую ликвидность и прочие риски.

Компенсация на низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции объектов на рынке. Средний срок экспозиции принимается 6 месяцам/12 месяцев*8,39% (инфляция за 2021 г. ) = 4,195%, округлённо 4,2%.

К прочим особенным рискам относится инвестиционный региональный риск, который представляет собой совокупность факторов и условий, возникающих на уровне региона и оказывающих влияние на осуществляемую экономическую деятельность и региональную систему.

По данным агентства «РИА Рейтинг» средневзвешенный рейтинговый балл за 2021 год для Ненецкого АО, находящегося на 73 месте, составляет 37,191 . Соответственно инвестиционный риск для региона будет равен 8,39% * (100/37,191 – 1) = 14,17%, округлённо 14,2%.

Таблица 34

Расчет ставки капитализации

Показатель	Значение
1. Норма дохода (безрисковая ставка)	8,2%
2. Надбавка на низкую ликвидность	4,2%
3. Инвестиционный риск	14,2%
	26,6%

Определим кадастровую стоимость всех земель Ненецкого автономного округа для ведения оленеводства путем деления чистого операционного дохода от оленеводства в год (68 766 тыс.руб.) на ставку капитализации (26,6%):

68 766 тыс.руб. / 26,6% = 258 518 тыс.руб.

Для определения удельной кадастровой стоимости 1 кв.км. земельного участка для ведения оленеводства разделим общую кадастровую стоимость на общую площадь всех земельных участков под оленеводство.

В перечне земельных участков, поступившем в рамках государственной кадастровой оценки, площадь земельных участков для ведения оленеводства составила 161,8 тысяч кв. км. Количество земельных участков, отнесенных к этой группе – 57. Из них 6 земельных участков используется оленеводческими хозяйствами Республики Коми, которые не получают субсидии на территории Ненецкого автономного округа и не учтены в статистике о доходах и затратах на оленеводство:

Таблица 35

Кадастровый номер	Оленеводческие хоз-ва Республики Коми	Площадь ЗУ, кв.м.
83:00:090001:56	ООО «Северный»	5 635 517 965
83:00:090002:68	СПК «Усть-Усинский»	6 083 377 092
83:00:090002:982	СПК «Усть-Усинский»	2 005 278 962
83:00:090003:459	ООО «Агрокомплекс «Инта Приполярное»	6 280 366 680
83:00:090003:461	ООО «Петруньское»	4 265 812 342
83:00:090003:460	ООО «Абезь»	3 028 762 577
		27 299 995 618

Рисунок 17

Таким образом, площадь оленьих пастбищ оленеводческих хозяйств Ненецкого автономного округа составляет:

161,8 тысяч кв. км – 27,3 тысяч кв. км = 134,5 тысяч кв. км.

Удельная кадастровая стоимость 1 кв.км составит:

258 518 тыс.руб./ 134,5 тысяч кв. км = 1922 руб./кв.км

В 1 кв.км содержится 1 млн.кв.м.

Таким образом, удельная кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка под оленеводство составит 0,0019 рубля за 1 кв.м.

3.5.1.2 Оценка доходным подходом земельных участков лесного фонда

Согласно Методических указаний № П/0336 при определении кадастровой стоимости лесных участков следует рассматривать характер его использования (например, покрытый растительностью, не покрытый растительностью, занятый объектами инфраструктуры) и характеристики расположенной в его границах растительности (лесообразующие породы, спелость насаждений, процентное содержание насаждений разной степени спелости, наличие лесосек).

При определении УПКС лесных участков, в границах которых расположены защитные, эксплуатационные или резервные леса, в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины. Остальные виды лесопользования, предусмотренные статьей 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при определении кадастровой стоимости не учитываются.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, осуществляется в следующем порядке:

1) определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек по материалам лесоустройства;

2) определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении (на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации).

Продуктивность земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам для целей Указаний в денежном выражении равна произведению запаса древесины на рыночную цену 1 куб.м древесины, отпускаемой на корню. Для приспевающих и неспелых насаждений для целей Указаний расчет проводится аналогичным образом, но учитывается прогнозное время начала рубки (исходя из достижения времени спелости древесины).

Рыночная цена 1 куб.м древесины, отпускаемой на корню на 1 га спелых насаждений, определяется для целей Указаний из результатов лесных аукционов с разделением аукционов по продаже деловой и дровяной древесины. При проведении расчетов используются усредненные по лесничествам результаты лесных аукционов по лесообразующим породам, видам древесины (деловая, дровяная), спелости насаждений, а также информация, содержащаяся в типовых договорах рубки (в том числе срок, восстановительные мероприятия). В случае отсутствия данных по лесничеству используются средние данные по субъекту Российской Федерации;

3) определение для целей Указаний величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат;

4) определение величины ставки дисконтирования;

5) построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета, с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год;

6) дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы;

7) определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года.

По данным формы 13-ОИП, предоставленной Департаментом ПР и АПК НАО, сведения об аукционах по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков на территории НАО за 2021 год отсутствуют.

Согласно Лесному плану Ненецкого автономного округа на 2019-2028 годы, утвержденного распоряжением губернатора Ненецкого автономного округа от 25.01.2019 № 18-рг, лесные участки в аренду не предоставляются, предприятия лесопромышленного комплекса отсутствуют, промышленная заготовка древесины не осуществляется. Рубки осуществляются выборочным способом по договорам купли-продажи для собственных нужд.

Восстановление на лесосеках выборочных рубок предусматривается естественным путем. Рубки ухода в силу экономической нецелесообразности не планировались. Лесничество за прошедшие 10 лет мероприятия по воспроизводству лесов не осуществляло.

На предстоящий период согласно пункту 12 Правил лесовосстановления, утвержденных приказом Минприроды России от 29.06.2016 № 375 в зоне притундровых лесов и редкостойной тайги на всей территории Ненецкого лесничества запланировано проведение естественного лесовосстановления вследствие природных процессов.

Лесовосстановление на ветровалах и местах выборочных рубок идет за счет сохранившихся подроста, тонкомера и деревьев, занимающих подчиненное положение в пологе древостоя. Лесовостановление на гарях в большинстве случаев происходит за счет медленного, но постоянного налета семян деревьев. Изреженный или уничтоженный пожаром напочвенный покров не препятствует укоренению семян. Низкополнотный молодняк формируется в течение 5-10 лет. Максимальной густоты молодняк, если возобновление идет сосной или елью, достигает через 30-40 лет, если березой, то через 10 – 15 лет.

В лесах Ненецкого лесничества нет необходимости изменения естественных процессов формирования насаждений и проведения рубок ухода в молодняках без заготовки древесины. Также по экономическим причинам не целесообразно проведение гидролесомелиорации, внесения удобрений, ухода за кронами деревьев и опушками лесов.

Реконструкция лесных насаждений с целью замены лесных насаждений, утрачивающих свои средообразующие, водоохранные и иные полезные функции, на лесные насаждения, обеспечивающие сохранение целевого назначения защитных лесов и выполняемых ими полезных функций, в лесотундровых зонах и в нерестоохранных полосах лесов запрещена пунктом 62 Правил ухода за лесами.

С отсутствием необходимости в искусственном и комбинированном лесовосстановлении не планируются закладка объектов лесного семеноводства, заготовка семян древесных пород и выращивание посадочного материала.

Таким образом на всей территории Ненецкого лесничества запланировано проведение естественного лесовосстановления вследствие природных процессов. осуществляется естественным путем. Согласно приложению № 11 мероприятия по воспроизводству лесов за счет средств бюджетов всех уровней на период действия Лесного плана Ненецкого автономного округа не предусмотрены, расходы на лесовосстановительные мероприятия не запланированы.

Учитывая все изложенное Учреждением принято решение об отказе от доходного подхода к оценке земельных участков лесного фонда.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:

земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;

земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых – данный подход в чистом виде не применим.

Расчет стоимости земельных участков исходя из затрат на межевание и оформление прав на них, можно условно считать приближенным затратному подходу при оценке земельных участков, поскольку он отражает минимальный уровень затрат, необходимый для формирования (создания, выделения) земельного участка и оформления прав на него.

Принимая во внимание вышеизложенное, принято решение о возможности использования затратного подхода к оценке земельных участков следующих видов разрешенного использования:

1) сегмента «Общественное использование»: 03:090 и 08:022;

2) сегмента «Производственная деятельность»: 03:093 и 07:030;

3) сегмента «Обеспечение обороны и безопасности»: 08:020;

4) сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» 09:010;

5) сегмента «Использование лесов» 10:040;

6) сегмента «Водные объекты» 11:020;

7) сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас»: 12:020; 12:030.

Всего 360 ЗУ.

Земельные участки указанных видов использования законодательно исключены из хозяйственного оборота, не подлежат приватизации или имеют сервитут, существенно ограничивающий оборот земельных участков. Практически не существует рыночной стоимости земельных участков.

3.5.2.1 Оценка земельных участков затратным подходом

Учреждением было принято решение земельные участки видов разрешенного использования с кодом 03:090, 03:093, 07:030, 08:020, 08:022, 09:010, 10:040, 11:020, 12:020; 12:030 считать исходя из минимально возможного уровня кадастровой стоимости, т.е. затратным подходом, исходя из затрат на межевание и оформление прав на них.

Расчет затрат на межевание и государственную регистрацию прав земельного участка производился по формуле

где

С зм и г. рег. пр. – затраты на межевание и государственную регистрацию прав, руб/кв.м.

S зу – площадь земельного участка, кв.м.

Поскольку в соответствии с п.4 части 1 статьи 333.35 Налогового кодекса федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных главой 25.3 «Государственная пошлина», освобождены от уплаты госпошлины, принято решение не включать в расчёт модели затраты на оформление прав на земельный участок.

Для определения затрат на межевание земельного участка Учреждением направлены запросы в УИЗО НАО, МО «МР «Заполярный район» и в адрес МО «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей». Кроме того, произведён поиск информации в сети Интернет на торговых площадках.

Ответы и результаты поиска в сети Интернет представлены в приложении 1.2.

Все контракты на межевание ЗУ, найденные в Интернете, предполагают одновременное межевание целого ряда ЗУ, при этом в части контрактов невозможно определить общее количество межуемых ЗУ.

Из шести контрактов на межевание ЗУ, найденных в Интернете, четыре из которых являются тендерами на выполнение кадастровых работ в Архангельской области. Для построения модели была определена средняя площадь одного ЗУ по данным контрактам.

При моделировании из расчёта исключены экстремумы.

В результате для построения расчётной модели была использована информация о межевании, представленная в Таблица 36.

Таблица 36

Информация по затратам на межевание по Ненецкому автономному округу и Архангельской области

№ п/п	Организация	Стоимость работ по межеванию, руб.	Количество ЗУ	Площадь ЗУ, кв.м.	Средняя площадь 1 ЗУ, кв.м.	Стоимость работ, руб. за 1 кв.м.
1	ООО «АРХЗЕМКАДАСТР»	550 000	9	674 767	74 974	0.8150962
2	ООО «АРХЗЕМКАДАСТР»	700 000	7	734 450	104 921	0.9530942
3	ООО «АРХЗЕМКАДАСТР»	550 000	6	703 249	117 208	0.7820845
4	МО «Городское поселение «Рабочий поселок Искателей»	149 357	7	7 741	1 106	19.2942126
5	МО МР «Заполярный район»	74 000	4	24 942	6 236	2.9668832
6	МО МР «Заполярный район»	20 000	1	39 568	39 568	0.5054590
7	УИЗО НАО	30 000	1	7 917	7 917	3.7895487
8	УИЗО НАО	100 000	3	43 987	14 662	2.2733990
9	УИЗО НАО	100 000	6	20 314	3 386	4.9228128
10	УИЗО НАО	100 000	5	85 000	17 000	1.1764706
11	УИЗО НАО	200 000	10	16 365	1 637	12.2212038

На основании данных, представленных в данной таблице, был построен график зависимости стоимости работ по межеванию ЗУ в расчёте на 1 кв.м. от площади земельных участков.

При помощи Excel построены графики функций:

- степенная (Рисунок 18);

- логарифмическая (Рисунок 19).

Рисунок 18

Степенная модель

Рисунок 19

Логарифмическая модель

Надёжность построения модели характеризуется коэффициентом аппроксимации R2. Чем ближе коэффициент аппроксимации к единице, тем ближе фактические значения факторов к построенной модели.

Таблица 37

Зависимость силы связи между признаками от значения коэффициента аппроксимации

Значение R2	Сила связи между признаками
0.1 < R2 < 0.3	слабая
0.3 < R2 < 0.5	умеренная
0.5 < R2 < 0.7	заметная
0.7 < R2 < 0.9	высокая
0.9 < R2 < 1.0	весьма высокая

Из представленных моделей сила связи между признаками в степенной и логарифмической моделях характеризуется как заметная и весьма высокая соответственно. Однако при использовании логарифмической модели, при площади ЗУ более 61,5 тыс.кв.м значение стоимости межевания становится отрицательным. В связи с этим принято решение отказаться от использования логарифмической модели для расчёта затрат по межеванию.

Наиболее высокий коэффициент аппроксимации соответствует степенной модели:
R2 = 0,9502.

При определении стоимости земельного участка исходя из затрат на межевание необходимо осуществлять дополнительный контроль на предельные (максимальные) размеры за проведение кадастровых работ в зависимости от площади объекта, установленные в Методике определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана (приказ Минэкономразвития России от 18.01.2012 № 14).

Таблица 38

Результаты проверки степенной модели y = 1506.4x-0.681

Значения в соответствии с методикой (приказ МЭР РФ от 18.01.12 №14)	Расчёт стоимости с использованием построенной степенной модели y = 1506.4x-0.681
площадь ЗУ	предельная стоимость межевания, руб./ЗУ	площадь ЗУ, кв.м	стоимость межевания, руб./кв.м	стоимость межевания, руб./ЗУ
1 га и менее	160 037,67	10 000	2.84	28 440.70
свыше 1 га до 100 га включительно	439 841,02	1 000 000	0.12	123 577.76
свыше 100 га до 300 га включительно	1 018 417,69	3 000 000	0.06	175 445.40
свыше 300 га	3 394,73 (за 1 га ЗУ)	4 000 000	0.048	192 308.04

Сравнение полученных показателей на основании построенной модели с предельной стоимостью межевания, выявил значительное занижение стоимости межевания по сравнению с предельной стоимостью. Это может быть связано с демпингом в результате торгов. Проведение качественного межевания за столь незначительные суммы фактически невозможно, особенно в отношении отдалённых от населённых пунктов земельных участков большой площади.

На основании приведенных в вышеуказанной методике предельных значений построен график зависимости. Коэффициент аппроксимации построенной модели R2=0,9998.

Рисунок 20

Степенная модель на основании установленных предельных значений

Таблица 39

Результаты проверки степенной модели y = 10135x-0.706

Значения в соответствии с методикой (приказ МЭР РФ от 18.01.12 №14)	Расчёт стоимости с использованием построенной степенной модели y = 10135x-0.706
площадь ЗУ	предельная стоимость межевания, руб./ЗУ	площадь ЗУ, кв.м	стоимость межевания, руб./кв.м	стоимость межевания, руб./ЗУ
1 га и менее	160 037,67	10 000	15.20	151 993.06
свыше 1 га до 100 га включительно	439 841,02	1 000 000	0.59	588 604.74
свыше 100 га до 300 га включительно	1 018 417,69	3 000 000	0.27	813 012.84
свыше 300 га	3 394,73 (за 1 га ЗУ)	4 000 000	0.22	884 767.97

Однако при использовании данной модели выявлено, что нарушаются установленные предельные (максимальные) размеры за проведение кадастровых работ в диапазоне от 37 до 100 га. Таким образом от использования модели построенной исходя из предельных значений для расчёта затрат по межеванию также принято решение отказаться.

Далее для построения модели были изменены параметры таким образом, чтобы соблюдались предельные максимальные и минимальные значения. Результаты проверки предельных значений представлены далее в таблице 40.

Результаты проверки показывают, что значения стоимости межевания с использованием построенной степенной модели не превышают предельные (максимальные) размеры за проведение кадастровых работ в зависимости от площади объекта, установленные в Методике определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана.

Рисунок 21

Степенная модель

Таблица 40

Результаты проверки степенной модели y = 1000x-0.56

Значения в соответствии с методикой (приказ МЭР РФ от 18.01.12 №14)	Расчёт стоимости с использованием построенной степенной модели y = 1000x-0.56
площадь ЗУ	предельная стоимость межевания, руб./ЗУ	площадь ЗУ, кв.м	стоимость межевания, руб./кв.м	стоимость межевания, руб./ЗУ
1 га и менее	160 037,67	10 000	5,75	57 544
свыше 1 га до 100 га включительно	439 841,02	1 000 000	0,44	436 516
свыше 100 га до 300 га включительно	1 018 417,69	3 000 000	0,24	707 837
свыше 300 га	3 394,73 (за 1 га ЗУ)	4 000 000	0,20	803 353

Таким образом, построенная степенная модель признана обоснованной и была применена для расчёта стоимости 360 земельных участков с видами разрешенного использования 03:090; 03:093; 07:030; 08:020; 08:022; 09:010; 10:040; 11:020; 12:030.

Стоимость затрат на межевание и государственную регистрацию прав земельных участков определена по формуле:

С = Sзу х З = Sзу х1000 х Sзу-0,0,56, где

З – затраты на межевание земельных участков, руб/кв.м.

Sзу – площадь земельного участка, кв.м.

Расчёт и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков приводятся в Приложении 2.8.

3.5.3. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

Метод статистического (регрессионного) моделирования.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

- определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

- определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

- определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

- определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

- анализ показателей качества статистической модели;

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

При применении данного метода определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости;

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

- определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

- определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

- кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешенного использования, местоположение и прочее).

Проанализировав данные рынка, информацию об оцениваемых земельных участках, принято решение о возможности использования сравнительного подхода к оценке.

От применения метода статистического (регрессионного) моделирования решено отказаться в следствие недостаточности для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости применялся к земельным участкам, по которым присутствует рыночная информация.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) применялся к тем земельным участкам, по которым рыночная информация отсутствует.

Таблица с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости, а также результаты определения кадастровой стоимости земельных участков представлены в Приложениях 2.5 и 2.8 к Отчету.

Подробное описание технологии оценки сравнительным подходом для различных видов Объектов оценки приведено в разделах 3.5.3.1 – 3.5.3.2 настоящего Отчёта.

3.5.3.1 Оценка земельных участков методом типового (эталонного) объекта недвижимости

Определение кадастровой стоимости земельных участков методом типового (эталонного) объекта недвижимости осуществлялось в следующем порядке:

1. Формирование перечня земельных участков;

2. Группировка земельных участков;

3. Определение эталонного земельного участка для каждой группы земельных участков;

4. Определение рыночной стоимости эталонных земельных участков;

5. Определение кадастровой стоимости земельных участков.

В перечень ЗУ, для определения кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости отнесены земельные участки, по которым имеется рыночная информация.

Группировка земельных участков проведена на основе схожести видов разрешенного использования. Всего сформировано 8 расчётных групп:

- У_СЭ_ИЖД - ЗУ под индивидуальные жилые дома;

- У_СЭ_ИнБ - ЗУ под индивидуальные бани;

- У_СЭ_Отдых - ЗУ под объекты отдыха и рекреации;

- У_СЭ_ОиР - ЗУ под объекты, предназначенные для охоты и рыбалки;

- У_СЭ_Пром – ЗУ под размещение производственных объектов;

- У_СЭ_Пром_Лин – линейные ЗУ под размещение производственных объектов;

- У_СЭ_ПрСерв – ЗУ под придорожный сервис;

- У_СЭ_СХ - ЗУ под сельскохозяйственное использование.

К группе У_СЭ_ИЖД отнесено 7062 земельных участка сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» с кодами расчета видов использования 02:011 (Для индивидуального жилищного строительства) и 02:031 (Блокированная жилая застройка).

К группе У_СЭ_ИнБ отнесено 214 земельных участков, выделенных под строительство индивидуальных бань с кодом расчета вида использования 02:023.

К группе У_СЭ_Отдых отнесено 19 земельных участков, выделенных под размещение объектов туристического обслуживания с кодом расчета вида использования 05:022.

К группе У_СЭ_ОиР отнесено 727 земельных участков, выделенных под размещение дач и домов охотника или рыбака с кодом расчета вида использования 05:030.

К группе У_СЭ_Пром отнесено 4694 земельный участок сегмента «Производственная деятельность» со следующими кодами расчета видов использования: 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:093; 07:031; 07:040; 07:041; 08:012. Кроме того, к этой группе отнесено 113 земельных участков сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» с кодами расчета вида использования 08:011; 12:020; 12:021.

К группе У_СЭ_Пром_Лин отнесено 12447 земельных участков, выделенных под размещение линейных производственных объектов (нефтепроволы, линии электропередач, зимники) с кодом расчета видов использования 06:015.

К группе У_СЭ_ПрСерв отнесено 2 земельных участка с кодом расчета вида использования 04:096.

К группе У_СЭ_СХ отнесено 106 земельных участков, выделенных под сельскохозяйственное производство с кодами расчета вида использования 01:031; 01:070; 01:081; 01:131 и 01:183.

Для определения рыночной стоимости эталонных земельных участков для групп У_СЭ_ИЖД и У_СЭ_ОиР была использована информация о фактических сделках за 2019-2021 годы, предоставленная Росреестром. Для остальных группы на рынке были отобраны предложения по продаже земельных участков сходного назначения на территории Ненецкого автономного округа и соседних регионов, поскольку рынок земельных участков Ненецкого автономного округа слабо развит.

Процесс сбора рыночной информации, а также сведения об источниках, описаны в гл.3 часть 3.1.5 Сбор и анализ информации о рынке недвижимости.

Для расчета были использованы данные о фактических сделках и предложениях объектов недвижимости сегмента рынка, к которому принадлежат объекты оценки - земельные участки.

Даты представления на рынке объектов-аналогов для земельных участков, расположенных на землях населённых пунктов лежат в границах интервала сроков экспозиции 2 - 12 месяцев, характерного для данных сегментов рынка, а для земельных участков, расположенных на межселенных территориях - в границах интервала сроков экспозиции 4- 24 месяцев.

Исходная рыночная информация, используемая в расчетах, а также сведения об используемых источниках представлена в Приложении 1.6 к Отчету. Информация о фактических сделках представлена в Приложении 5.2. к Отчету.

Учреждением был проведен анализ собранной совокупности объектов-аналогов на однородность выборки с использованием коэффициента вариации для каждого вида объединений.

Выборка объектов – аналогов должна удовлетворять условиям однородности и нормального распределения.

Расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков производился посредством индивидуальной оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Подробное описание расчёта приводится в разделе 3.6 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов оценки, определялась путём умножения площади объекта оценки на удельный показатель стоимости эталонного земельного участка и корректировки:

- на фактор масштаба участка (коэффициент Км) для всех расчётных групп за исключением У_СЭ_ПрСерв;

- на транспортную доступность (коэффициент Кт) для расчётной группы У_СЭ_Пром.

- индивидуальная корректировка (коэффициент Ки);

Размер корректировки на фактор масштаба участка (Км) был рассчитан на основе данных Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по формуле

Км = (So/Sa)n, где

So – площадь объекта оценки;

Sa – площадь объекта-аналога.

n – коэффициент торможения.

Коэффициент торможения для земельных участков в расчётных группах У_СЭ_ИЖД (ЗУ под индивидуальные жилые дома), У_СЭ_ИнБ (ЗУ под индивидуальные бани) и У_СЭ_Отдых применён в размере -0,23.

Для земельных участков, отнесённым к расчётным группам У_СЭ_Пром и У_СЭ_Пром_Лин (ЗУ под размещение производственных объектов, которые в основном расположены на землях промышленности) коэффициент торможения применён в размере -0,26.

Для земельных участков, отнесённым к расчётным группам У_СЭ_ОиР и У_СЭ_СХ (в основном расположены на землях сельскохозяйственного назначения) коэффициент торможения применён в размере -0,3.

Коэффициент транспортной доступности (Кт) учтён в размере 1,13 (в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» за 4-й квартал 2021 года – среднее значение) для тех земельных участков расчётной группы У_СЭ_Пром, которые находятся в непосредственной близости к действующим участкам круглогодичного использования строящейся дороги Нарьян-Мар – Усинск, к дороге Нарьян-Мар – Красное, а так же для земельных участков, находящихся в кадастровом квартале 83:00:040003 в непосредственной близости к городу Нарьян-Мару и п. Искателей и имеющим доступ к местным дорогам круглогодичного действия.

При определении кадастровой стоимости в рамках массовой оценки невозможно предусмотреть все индивидуальные характеристики Объектов оценки, оказывающих влияние на их кадастровую стоимость.

В этой связи для Объектов оценки расчетных групп, кадастровая стоимость которых определена в рамках сравнительного подхода, Учреждением принято решение ввести дополнительный коэффициент индивидуальных особенностей (Ки) в целях возможности его применения в случае выявления не учтенных в модели расчета факторов таких Объектов оценки, но влияющих на размер кадастровой стоимости и влекущих пересчет кадастровой стоимости в рамках статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке. До момента выявления таких факторов значение коэффициента индивидуальных особенностей (Ки) применяется в размере 1.

Таблица с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости, а также результаты определения кадастровой стоимости земельных участков представлены в Приложениях 2.5 и 2.8 к Отчету.

3.5.3.2 Оценка земельных участков методом моделирования на основе УПКС

Согласно п. 45.3 Методических указаний метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессивного) моделирования, метода типового (эталонного объекта недвижимости, а также метода индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости и другие точные характеристики, а также отсутствует рыночная информация по земельным участкам.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) применялся к тем земельным участкам, по которым рыночная информация отсутствует либо не достаточна для проведения анализа рыночных цен.

Определение кадастровой стоимости земельных участков данным методом осуществлялось в следующем порядке:

- определялся уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт);

- определялось среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт), в которой расположен объект недвижимости;

- кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

Уровень детализации расположение земельных участков определялся по кадастровому кварталу. В НАО одному сельскому населенному пункту соответствует один кадастровый квартал, например, с. Тельвиска -кадастровый квартал 83:00:040012, д. Мгла – кадастровый квартал 83:00:010009 и т.д.

Рыночная информация на территории НАО имеется только по земельным участкам под ИЖД, дачи (дома охотников и рыболовов) и индивидуальные бани, на остальные виды разрешенного использования земельных участков рыночная информация представлена одним-двумя объектами либо отсутствует вовсе. В связи с этим принято решение для тех видов разрешенного использования земельных участков, рыночная информация по которым в Ненецком автономном округе отсутствует, но которые в принципе могут продаваться, использовать информацию НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт» о корректировках на вид разрешенного использования земельного участка по состоянию на 01.01.2022 (приведена в Приложении 1.5 к Отчету).

В целях корректировки на вид разрешенного использования земельного участка, рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки.

В расчете были использованы рыночные данные о земельных участках различных видов разрешенного использования, используемых по назначению, аналогичных либо приведенных к аналогичным по остальным параметрам.

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием районов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Корректировка может быть определена делением «Средних значений соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков» соответствующих видов разрешенного использования.

Поскольку в НАО в силу географического расположения (зона тундры) отсутствуют объекты многоэтажной застройки (самые высокие дома имеют 7 надземных этажей и относятся к среднеэтажной жилой застройке), рыночная информация по данной группе объектов в НАО отсутствует, за основу взята информация о рыночной стоимости земельных участков под ИЖД.

Именно поэтому данной расчётной группе присвоен код У_СУ_ИЖД, что означает – земельные участки, кадастровая стоимость которых рассчитана сравнительным подходом методом УПКС с использованием информации об удельной стоимости участков под ИЖД.

Для определения коэффициента, отражающего отношение УПКС для каждой земельной группы к УПРС эталонного земельного участка под ИЖД, произведено деление средних значений соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков соответствующих видов разрешенного использования на коэффициент 0,31, который соответствует среднему значению соотношения удельных показателей рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков для земельных участков под ИЖД к земельным участкам под многоэтажную застройку.

Данные отражены в графе F «Отношение уд.рыночных цен к ЗУ под ИЖД» на листе «Свод» файла «Расчет КС ЗУ» в Приложении 2.8 «Расчет кадастровой стоимости».

Определение кадастровой стоимости расчетной группы У_СУ_ИЖД производилось по формуле:

КС = S х УПРС_ЭО_ИЖД х Кс х Км х Ки, где

S - площадь земельного участка,

УПРС_ЭО_ИЖД - средний по кадастровому кварталу удельный показатель рыночной стоимости эталонного земельного участка для ИЖД;

Кс – отношение УПКС для земельной группы к ЗУ под ИЖД, определённый по данным исследования СтатРиелт;

Км - корректирующий коэффициент на фактор масштаба участка;

Ки - коэффициент индивидуальных особенностей.

Размер корректировки на фактор масштаба участка (Км) применялся к земельным участкам площадью более 1000 кв.м. Он был рассчитан на основе данных Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по формуле

Км = (So/Sa)n, где

So – площадь объекта оценки;

Sa – площадь объекта-аналога.

n – коэффициент торможения.

Коэффициент торможения применен в размере -0,23.

К расчетной группе У_СУ_СКв, отнесены земельные участки, по которым отсутствует рыночная информация для применения метода статистического анализа или метода типового (эталонного) объекта недвижимости (земельные участки под объекты образования, социального обслуживания, спорта и т.п.), а также линейные объекты (за исключением объектов недвижимости, отнесённых к коду 06:015).

Было принято решение о применении для данной расчётной группы средневзвешенного УПКС земельных участков, расположенных в одном кадастровом квартале с оцениваемым земельным участком на основании рассчитанных средних значений.

Итоговые данные средних значений УПКС по каждому кадастровому кварталу размещены на листе «УПСК_КК» файла «Расчет КС ЗУ» в Приложении 2.8 «Расчет кадастровой стоимости».

Определение кадастровой стоимости расчетной группы У_СУ_СКв производилось по формуле:

КСЗУ = S х Ср_УПКС_КК х Ки, где

S - площадь земельного участка,

Ки - коэффициент индивидуальных особенностей.

Ср_УПКС_КК - средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков по кадастровому кварталу;

Итоговые данные о кадастровой стоимости земельных участков отражены в графе Q «Кадастровая стоимость, руб» на листе «ЗУ» в файле «Расчет КС ЗУ» в Приложении 2.8 «Расчет кадастровой стоимости».

3.6. Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчёта

Индивидуальный расчет кадастровой стоимости производится, в соответствии с п.49 Методических указаний в следующих случаях:

1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

В рамках настоящей оценки индивидуальный расчет кадастровой стоимости производится только в целях определения стоимости эталонных (типовых) объектов.

Стоимость эталонных (типовых) объектов определялась с применением метода сравнения продаж.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

- Изучение рынка и предложений о продаже объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам.

- Сбор и проверка информации по каждому предлагаемому к продаже объекту недвижимости (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов на продажу, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

- Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по ценообразующим факторам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

- Корректировки цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом в последовательности:

Корректировка на наличие улучшений;

Корректировка на снижение цены в процессе торгов;

Передаваемые права;

Корректировка на условия финансирования;

Корректировка на условия рынка;

Площадь участка;

Местоположение участка;

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций;

На виды разрешённого использования земельного участка.

Кроме того, для расчёта аналога для группы У_ЭО_Пром_Лин применена корректировка на форму земельного участка

Поправки определялись в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт» за 4-й квартал 2021 года , и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Ниже приводится описание используемых поправок, обоснование их значений, а также описание порядка их применения.

Скорректированная стоимость объекта-аналога рассчитывается путем последовательного внесения следующих поправок:

Корректировка на наличие улучшений

Для застроенных земельных участков производится выделение доли стоимости, приходящейся на земельный участок в соответствии с Приложением № 7 Методических указаний, с учетом вида улучшений.

Корректировка на условия рынка (на торг)

Как известно, Оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые обычно представлены в соответствующих источниках.

В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. Надо отметить, что нельзя считать такой подход единственно верным. Не менее обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов.

При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей» из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. По существу, при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения.

Тем не менее, подход, основанный на использовании процентных поправок к ценам предложений, можно использовать. Более того, он получил наибольшее практическое применение, и потому проблема определения корректных поправок остается актуальной.

В настоящем отчете использованы показатели корректировок на торг, понижающие, в соответствии с диапазоном усредненных значений, скидки на торг для неактивного рынка, приведенных в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» за 4-й квартал 2021 года , а также в Приложении № 12 Методических указаний.

В тех случаях, когда для определения эталонного объекта использовались как цены предложения, так и цены сделок, при этом цены предложения соответствовали или были меньше цен сделок, корректировка на торг не применялась.

В случае, если в процессе торгов на аукционе цена сделки увеличивалась, то применялся коэффициент, отражающий увеличение цены для конкретной сделки.

Корректировка на передаваемые права

В рамках государственной кадастровой оценки оценивается право собственности объектов недвижимости. В качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, как в собственности, так и в аренде. Разница между оцениваемыми объектами и объектами сравнения, влияющая на их стоимость, определяется разницей их юридического статуса. Право аренды (Временное владение и пользование) и право собственности (владение, распоряжение и пользование) имеют различную стоимость. Поправки, учитывающие отличие в передаваемых правах объектов сравнения по видам использования, применялись в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» за 4-й квартал 2021 года . Для расчета используются средние значения корректировок, приведённых в справочнике, поскольку вычисление среднего значения - один из распространенных приемов обобщения.

Условия финансирования

Условия финансирования. На открытом конкурентном рынке все участники сделки стремятся получить максимальную выгоду. Это и порождает различные варианты расчетов при совершении сделки, которые, в свою очередь, влияют на цену продажи объекта. При потенциальной продаже оцениваемого объекта предполагается денежная оплата с единовременной выплатой всей суммы. Аналогичные условия финансирования имеют объекты сравнения, поэтому корректировки не применяется.

Корректировка на условия продажи (дату продажи/предложения)

Рынок земельных участков Ненецкого автономного округа, за исключением рынка участков под ИЖД, развит слабо. Этот факт не позволяет достоверно оценить величину влияния данного фактора на стоимость. Так, для определения достоверной величины указанной корректировки необходимо подобрать достаточное количество объектов для сравнения в различные временные периоды с целью выявления их рыночного удорожания. Однако для этого требуется, чтобы на рынке был достаточный приток подобных объектов с минимальными различиями друг от друга, чтобы провести необходимые вычисления.

Исходя из анализа цен на земельные участки под ИЖД, Учреждением сделан вывод о том, что цены на ЗУ в данном сегменте в 2019-2021 годах колебались незначительно. В связи с этим для корректировка на дату продажи для ЗУ под ИЖД не применялась.

В соответствии с данными исследования НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2022 (приведены в Приложении 1.5 к Отчету) для разных видов земельных участков средний срок экспозиции составляет от 5 до 13 месяцев, а для регионов группы В, к которым относится Ненецкий автономный округ, от 6 (для земельных участков населённых пунктов для размещения и строительства жилых и общественных зданий, строений) до 17 месяцев (для земельных участков сельскохозяйственного назначения). Большинство отобранных для сравнения объектов укладываются в типичные периоды экспозиции. Корректировка цен предложений объектов для приведения их к дате оценки в таком случае не проводилась.

Однако в ряде случаев в качестве объекта-аналога приходилось использовать объявление о продаже ЗУ с более длительными сроками экспозиции. В этом случае для определения стоимости эталонного объекта на дату оценки использовались индексы изменения рыночных цен земельных участков, рассчитанные НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт», приведенным на сайте https://statrielt.ru/indeksy/2406-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-zemelnykh-uchastkov.

Корректировка на площадь

В практике кадастровой оценки к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или масштаб объекта оценки», исходя из постулата, что площадь объекта влияет на его ликвидность на открытом рынке. Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по данным рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости единицы площади объекта при увеличении его общей площади.

Поскольку рынок крайне неоднороден, для проведения необходимого статистического исследования зависимости по данному фактору на основе существующих цен предложения, размер корректировки был рассчитан на основе данных исследования Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» за 4-й квартал 2021 года .

Корректировка на местоположение

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сравниваемого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра и спрос на объекты.

Данная поправка вводится при расположении эталонных объектов и объектов оценки в разных муниципальных образованиях. В оценочной практике данный фактор имеет экономическую направленность и чаще всего используются для введения корректировки на местоположение (в его привычном понимании), то есть размещение объекта на территории определенного муниципального образования.

Для определения кадастровой оценки земельных участков, расположенных на межселенных территориях, использовались объекты сравнения из близлежащих регионов. Местоположение подобранных объектов сравнения не отличается по деловой и инвестиционной привлекательности от местоположения оцениваемых земельных участков. Такой вывод был сделан на основе изучения рейтингов социально-экономического положения и инвестиционной привлекательности Ненецкого автономного округа и соседних регионов. В таблице 41 представлены результаты рейтинговых исследований Российских регионов.

Таблица 41

Результаты рейтинговых исследований Российских регионов

Автор рейтинга	Рейтинговое агентство RAEX-аналитика	Национальное рейтинговое агентство	РИА-рейтинг
Рейтинг	Рейтинг российских регионов, 2020 год	Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России по итогам 2021 года	Рейтинг социально-экономического положения регионов – 2021
Показатель	Распределение российских регионов по рейтингу инвестиционного климата в 2020 г.	Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России по итогам 2021 года	Интегральный рейтинг по итогам 2021 г.	Место по итогам 2021 г.	
Ненецкий автономный округ	Незначительный потенциал — умеренный риск (3B2)	IC3 (высокая инвестиционная привлекательность) Подтвержден	37,191	73	
Архангельская область	Пониженный потенциал — умеренный риск (3B1)	IC5 (средняя инвестиционная привлекательность) Повышен	37,428	75	
Республика Коми	Пониженный потенциал — умеренный риск (3B1)	IC7 (умеренная инвестиционная привлекательность) Подтвержден	41,25	71	
Мурманская область	Пониженный потенциал — умеренный риск (3B1)	IC3 (высокая инвестиционная привлекательность) Повышен	49,113	43	

Как видим, различные рейтинги показывают схожие, но разнонаправленные результаты по вышеуказанным регионам, и поэтому не могут считаться достаточными для корректного определения влияния местоположения на стоимость объектов оценки.

Необходимо отметить, что наиболее значимым отличием Ненецкого автономного округа от соседних регионов является показатель транспортной доступности. В связи с неразвитостью сети автомобильных дорог, большинство земельных участков Ненецкого автономного округа имеет низкую транспортную доступность. Поэтому в качестве корректировки на местоположение принято решение учесть транспортную доступность объектов-аналогов. Транспортная доступность объекта учитывает наличие или отсутствие подъездных путей к объекту для транспорта. Отсутствие транспортной доступности снижает спрос на земельные участки. Расчет корректировок по данному ценообразующему фактору произведен в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» за 4-й квартал 2021 года. . по формуле: Кт = 1/ Iоа = 1/1,13=0,885, где

Iоа – показатель обеспеченности объекта-аналога подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием (верхняя граница).

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций.

Корректировка на развитость инженерной инфраструктуры (коммуникации). Важным ценообразующим фактором для земельных участков является наличие инженерных коммуникаций на земельном участке, отсутствие или наличие, которых существенно влияет на стоимость объектов недвижимости. При определении кадастровой стоимости земельного участка улучшения земельного участка, а также степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка) не учитываются. Учету подлежит обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка). Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. При этом, наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Данный вид корректировки использован при расчете эталонных объектов в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» за 4-й квартал 2021года .

Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования.

Согласно п. 56.2 Методических указаний, земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета вида использования независимо от категории земель. Таким образом можно сделать вывод, что земельные участки разных категорий, с одинаковым целевым использованием имеют одинаковую стоимость, корректировка не применяется.

Однако, в ряде случаев ввиду недостаточности на рынке объектов-аналогов, приходилось использовать аналоги с другим видом разрешённого использования. В этом случае корректировка применялась.

Корректировка на форму земельного участка.

Корректировка на форму земельного участка применялась для линейных объектов с кодом расчета вида использования: 06:015. К данному коду отнесены линейные объекты нефтяной и газовой промышленности, которые являются неотъемлемой частью технологического комплекса. При этом эталонный объект является площадным земельным участком, поэтому необходимо применение корректировки на форму (геометрию) участка.

Корректировка определена на основе информации Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» , согласно которой за 4-й квартал 2021 года коэффициент корректировки на форму применяется в размере 0,83 (среднее значение) для расчета кадастровой стоимости земельных участков, характеристики формы и рельефа которых соответствуют одному из следующих нижеперечисленных факторов:

- земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства;

- земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности;

- земельные участки с уклоном местности более 20%;

- земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки;

- земельные участки с уровнем грунтовых вод, выше глубины промерзания грунтов;

- земельные участки с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования.

3.6.1 Определение удельной рыночной стоимости эталонных земельных участков под ИЖД

Средние удельные показатели рыночной стоимости эталонных земельных участков (далее - УПРС эталонного земельного участка) под ИЖД рассчитаны на основании данных о реальных сделках и представлены в таблице ниже.

Таблица 42

Средние удельные показатели рыночной стоимости

эталонного земельного участка под ИЖД

Муниципальное образование	Район/микрорайон муниципального образования	Среднее значение УПРС, руб./кв.м
МО «Городской округ «город Нарьян-Мар»	Центральный	1525.47

Авиаторов, Старый аэропорт, Кармановка	886.89

Качгорт	1380.87

Малый Качгорт, Хорей-Верская, Сахалин, Совхоз	901.76

Лесозавод	954.50

Мирный	907,62

Новый поселок, Бондарка, Захребётная	1155,68
МО «Рабочий поселок Искателей»		826.98
Сельское поселение «Тельвисочный сельсовет» ЗР НАО	с. Тельвиска	310.78

По сельским населённым пунктам, за исключением с.Тельвиска, рыночная информация крайне ограничена. В этой связи для остальных населенных пунктов применен коэффициент, отражающий отношение внешнего (экономическое) устаревания, который рассчитан по анализу изменения численности населения и удаленности конкретного населенного пункта от столицы НАО г.Нарьян-Мара к внешнему устареванию, рассчитанному для с.Тельвиска.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические изменения, правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Экономическое устаревание для земельных участков рассчитывалось по следующим показателям, которые были переведены в баллы:

изменение численности населения (в качестве изменения численности населения были использованы статистические данные изменение численности населения в период с 2010г. (по данным Всероссийской переписи населения 2010г.) по 01.01.2021 г. (по данным Роскомстата);

численность населения в населённом пункте;

транспортная доступность, в том числе расстояние до центра субъекта Российской Федерации.

Баллы проставлялись специалистами Учреждения по принципу «чем лучше характеристика, тем выше балл».

Таблица 43

Вес фактора «Изменение численности населения»

Изменение численности населения в период с 2010г. по 01.01.2021г., %	вес фактора
снижение свыше -20%	1
снижение до -20%	2
снижение до -15%	3
снижение до -10%	4
прирост	5

Таблица 44

Вес фактора «Численность населения, на 01.01.2021г.»

Численность населения, на 01.01.2021г. чел.	вес фактора
до 100	1
от 101 до 300	2
от 301 до 500	3
от 501 до 1500	4
свыше 1500	5

Таблица 45

Вес фактора «Транспортная доступность»

Расстояние до Нарьян-Мара, транспортная доступность	вес фактора
более 350 км, на острове	1
от 151 до 350 км	2
от 51 до 150 км	3
до 50 км	4
Н-Мар, Искателей	5

Итоговая таблица расчета экономического устаревания приведена в приложении 1.5 «Исходные данные для определения ЦОФ»

Расчет и результаты определения удельных показателей рыночной стоимости эталонных земельных участков под ИЖД для города Нарьян-Мара, посёлка Искателей и села Тельвиска отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_ИЖД» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.2 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под индивидуальные бани

Для определения среднего значения УПРС эталонного земельного участка под индивидуальные бани объединены МО «Городской округ «город Нарьян-Мар» и МО Рабочий оселок Искателей». При этом объекты-аналоги находятся в микрорайонах Мирный и Старый аэропорт города Нарьян-Мара и в п.Искателей, что соответствует 2,6 и 8 ценовым зонам ИЖД. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка под Индивидуальные бани составил 736,05 руб./кв.м.

Для земельных участков, расположенных в иных ценовых зонах г.Нарьян-Мара и в сельских населённых пунктах, применялся коэффициент 0,84 к среднему значению УПРС эталонного участка под ИЖД. Коэффициент 0,84 является средним отношением УПРС эталонного объекта под бани к УПРС эталонных участков под ИЖД для 2,6 и 8 ценовых зон города Нарьян-Мара и посёлка Искателей.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под бани, отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_ИнБ» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.3 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под отдых

Анализ рынка земельных участков показал, что рыночные данные о сделках и предложениях земельных участков, предназначенных под отдых в Ненецком автономном округе, отсутствует. В этой связи проведен анализ рыночной информации аналогичных объектов в соседних регионах: Архангельской области, Мурманской области и Республики Карелия. По итогам анализа для определения среднего значения УПРС эталонного участка, предназначенного под отдых отобраны 4 земельных участка, имеющих рыночную информацию. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка под отдых составило 239,88 руб./кв.м. и применено для расчёта кадастровой стоимости 19 земельных участков.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под объекты отдыха (рекреации), отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_Отдых» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.4 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под размещение домов охотника или рыболова

Для определения среднего значения УПРС эталонного участка под размещение домов охотника или рыболова отобрана информация о сделках по 4 земельным участкам, расположенных на межселенных территориях Ненецкого автономного округа и предназначенных под охотничьи избы и дачи. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка под размещение дач, домов охотника или рыболова составило 264,71 руб./кв.м и применено для расчёта кадастровой стоимости 727 земельных участков.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под размещение домов охотника или рыболова, отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_ОиР» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.5 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под промышленные площадные объекты

Анализ рынка земельных участков показал, что рынок земельных участков, предназначенных под размещение промышленных объектов в Ненецком автономном округе не развит и рыночная информация в данном сегменте носит единичный характер. В этой связи проведен анализ рыночной информации земельных участков сходного назначения на территории соседних регионов: Архангельской области и Республики Коми.

Для определения среднего значения УПРС эталонного участка, предназначенного под размещение объектов промышленного назначения в качестве объектов-аналогов отобраны 7 земельных участков, имеющих рыночную информацию. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка под промышленные объекты составило 258,25 руб./кв.м. и применено для расчёта кадастровой стоимости 4 694 земельных участков.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под размещение промышленных объектов, отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_Пром» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.6 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под промышленные линейные объекты

Для определения среднего значения УПРС эталонного участка под размещение линейных объектов промышленности в качестве объектов-аналогов приняты те же объекты, что и для определения среднего значения УПРС эталонного объекта, предназначенного под размещение площадных объектов промышленности с применением коэффициента корректировки на форму (геометрию) участка 0,74. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка под размещение линейных объектов составило 191,10 руб./кв.м и применено для расчёта кадастровой стоимости 12 447 земельных участков.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под размещение линейных промышленных объектов, отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_Пром_Лин» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.7 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под придорожный сервис

Поскольку рынок земельных участков под размещение объектов придорожного сервиса в Ненецком автономном округе не развит, и рыночная информация в данном сегменте отсутствует, был проведен анализ рыночной информации земельных участков сходного назначения на территории соседних регионов: Архангельской области и Республики Коми.

Для определения среднего значения УПРС эталонного участка под размещение объектов придорожного сервиса отобрана рыночная информация в отношении 3 земельных участков, имеющих схожее назначение и площадь. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка под размещение придорожного сервиса составило 481,58 руб./кв.м и применено для расчёта кадастровой стоимости 2 земельных участков.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под размещение объектов придорожного сервиса, отражены в файле «Определение УПРС ЭО У_СЭ_ПрСерв» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

3.6.8 Определение удельной рыночной стоимости эталонного земельного участка под сельхозиспользование

Анализ рынка земельных участков показал, что рыночные данные по участкам сельхозназначения в Ненецком автономном округе отсутствуют. В этой связи проведен анализ рыночной информации земельных участков сходного назначения на территории соседних регионов: Архангельской области и Республики Коми.

Ценовые предложения на земельные участки сельскохозяйственного использования представлены в диапазоне от 0,54 до 267,22 руб./кв. м. Самый низкий по стоимости объект в Архангельской обл. находится в Каргопольском районе около деревни Большой Халуй – 2,36 рубля за 1 кв. м. Самый низкий в Республике Коми в Сыктывдинском районе около села Выльтыдор – 0,54 рубля за 1 кв. м. Наиболее высокая цена 267,22 рублей за 1 кв.м. земельного участка, Архангельской обл. находится в Приморском районе около деревни Тойнокурье. в Республике Коми самый дорогой участок расположен в Коткеросском районе около поселка Коткерос – 193,83 рубля за 1 кв. м.

Средняя стоимость кв.м. земли данной категории в Архангельской обл. – 30,23 рублей, В Республике Коми – 23,90 рубля.

Анализ рынка земли, предназначенной «для сельскохозяйственного использования», показал, что предложения о продаже таких участков неравномерно распределены и Архангельской области и в Республике Коми. При этом земля зачастую покупается не в целях сельскохозяйственного производства, а в основном для личного использования, с учетом изменения вида разрешенного использования или для использования не по целевому назначению. В связи с отсутствием рыночных данных о сделках и предложениях во многих районах Архангельской области и Республики Коми невозможно проследить общую тенденцию зависимости цены продажи земельных участков от различных факторов, влияющих на рынок данного сегмента. Единичные предложения по районам только искажают общую картину и не могут служить ориентиром при анализе общей рыночной ситуации, присущей сегменту «Сельскохозяйственное использование»

Наибольшее количество предложений о продаже зафиксировано в районах, расположенных в непосредственной близости к областному и республиканскому центрам, где покупательский спрос наиболее велик. При удалении от них рынок предложений постепенно снижается, во многих районах регионов за последние годы зафиксированы единичные предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, в нескольких районах рынок данного сегмента отсутствует.

Высокая стоимость земельных участков объясняется наличием более развитой инженерной и транспортной инфраструктурой и близостью к региональным центрам. Низкая стоимость обусловлена либо срочностью продажи, что не является рыночными условиями, либо значительным удалением от наиболее крупных населенных пунктов.

Кроме того, объявления о продаже нередко сопровождались следующей формулировкой: «с возможностью дальнейшего перевода из категории «сельскохозяйственное назначение» в категорию «земли населенных пунктов» под индивидуальное строительство». По этой причине наибольшее количество предложений с потенциальной возможностью перевода в другую категорию не отражают рыночную ситуацию по продажам земельных участков именно под сельскохозяйственное использование.

При анализе рыночной информации исключены объекты-аналоги с самой высокой и самой низкой ценой, а также предложения объектов включающие нерыночные ценообразующие факторы, такие как срочность продажи или изменение целевого использования объекта сравнения.

Для определения среднего значения УПРС эталонного участка под сельхозиспользование отобраны 6 земельных участков. Среднее значение УПРС эталонного земельного участка в данном сегменте составило 5,52 руб./кв.м и применено для расчёта кадастровой стоимости 106 земельных участков.

Расчет и результаты определения удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка под сельхозиспользование, отражены в файле «Определение УПРС ЭО_У_СЭ_СХ» в Приложении 2.7 «Расчёт УПРС ЭО».

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

4.1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» и Методическими указаниями предусматривается проведение работ по контролю качества результатов ГКО.

В соответствии с п. 63 Методических указаний, государственным бюджетным учреждением Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки» проводился контроль качества результатов определения кадастровой стоимости, включающий ряд процедур:

- проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

- анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях.

Проверка исходных данных об Объектах оценки проводилась в соответствии с требованиями раздела III Методических указаний «Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

В разделе 3.3. данного Отчета «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки» содержится подраздел «Анализ перечня объектов оценки», где в табличном виде представлен процент заполняемости характеристик полей Перечня, описывающих Объекты оценки.

Все обнаруженные Учреждением неточности (ошибки, несоответствия), имеющиеся в информации, содержащейся в Перечне, отражены также в подразделе «Анализ перечня объектов оценки».

Анализ Перечня Объектов оценки выявил ряд проблем, которые влияют на качество кадастровой оценки. Одной из важнейших проблем является неполнота сведений, описывающих объекты Перечня. Этот недостаток не всегда позволяет отнести объект к определенной группе (подгруппе) и установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости. Для решения этой проблемы Учреждение дополнительно использовало:

- информацию, имеющуюся в Перечне по другим видам объектов – зданиям, сооружениям, расположенным на земельных участках;

- информацию, полученную от Уполномоченного органа и органов местного самоуправления;

- информацию из материалов, поступивших в Учреждение при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;

- информацию, указанную в декларациях, поступивших в ГБУ в период подготовки к ГКО;

- информацию, указанную в замечаниях к промежуточным отчетным документам, поступившим в ГБУ.

Использование информации Перечня и дополнительной информации позволило провести группировку всех видов Объектов оценки в разрезе групп (подгрупп).

Для целей анализа рынка, сбора и верификации данных о сделках и предложениях Учреждением был проведен анализ рынка всех видов Объектов оценки, по группам и подгруппам Объектов оценки. Собран соответствующий массив рыночной информации. Производился дополнительный сбор информации, исходя из следующих критериев: местоположение объекта-аналога, назначение объекта-аналога, площадь объекта-аналога, кадастровый номер объекта-аналога, вид разрешенного использования, площадь, полная цена (в рублях), краткая характеристика. При разночтениях в тексте объявлений проводился дополнительный анализ, в том числе логический, при необходимости осуществлялись телефонные переговоры. При невозможности устранить разночтения аналог исключался из расчёта.

Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости представлены в разделе 1.6, Приложения 1 «Исходные данные».

В соответствии с п. 64 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляться на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

В рамках данного Отчета внутренний и внешний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости производился на всем протяжении выполнения работ по ГКО.

Так, в ходе работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости внутренний контроль качества на всех этапах осуществлялся аналитиками отдела оценки ГБУ НАО «ЦКО», начальником отдела оценки, заместителем директора, директором ГБУ НАО «ЦКО».

В процесс проверки рассматривались следующие вопросы:

- оценка всех видов объектов недвижимости: группировка, методы расчета, допущения;

- проблемы взаимодействия с муниципальными образованиями по согласованию группировки Объектов оценки;

- изучение информации, поступившей из Федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организаций для целей кадастровой оценки;

- размещении результатов группировки Объектов оценки на официальном сайте ГБУ НАО «ЦКО»;

- вопросы о допущениях и правилах, используемых при проведении ГКО в случаях отсутствия или не полной информации об Объекте оценки.

4.2. Проверка результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с п. 65 Методических указаний, государственным бюджетным учреждением Ненецкого автономного округа «Центр кадастровой оценки» проведена проверка результатов определения кадастровой стоимости.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости включает в себя следующие процедуры:

1) проверку корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом, которая осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

При этом результаты сравнения предоставляются в виде табличных значений, а также диаграмм. Проверка должна проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования.

2) дополнительную проверку с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов.

Расчет средних, максимальных и минимальных значений УПКС выполнен и представлен в Приложении 2.8. «Расчет кадастровой стоимости» в файле «Расчет КС ЗУ». Данные сведения представлены на листе «Сравнительный анализ».

В целом, сравнительный анализ УПКС, показал, что их минимальные, средние и максимальные значения находятся в диапазоне рыночных данных по соответствующим группам (подгруппам).

В соответствии с п. 33 Методических указаний оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости.

При анализе соотношений УПКС в разрезе подгрупп объектов недвижимости и анализе соотношений УПКС для разных групп (подгрупп) не выявлено противоречий с точки зрения логики ценообразования.

4.3. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

Согласно п.66 Указаний при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости была проведена выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определение кадастровой стоимости.

Результат выборочной проверки совпал с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения, что свидетельствует о корректности выполненных расчетов.

4.4. Результаты проведения работ по государственной кадастровой оценке

Учитывая вышеприведенные мероприятия, можно сделать вывод, что работы по проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проведены в полном объеме, процедура проверки соответствует требованиям Методических указаний.

В результате проведенных работ по государственной кадастровой оценке всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Ненецкого автономного округа области, по состоянию на 01.01.2022 определена кадастровая стоимость 37 536 земельных участков, в том числе в разрезе категорий:

19 220 ЗНП;

14 969 ПРОМ;

3 249 СХ;

22 ООТ;

1 ЗЛФ;

73 ЗЗ;

2 без категории.

Всего в целях оценки было сформировано 12 расчётных групп, краткая информация о которых изложена в следующей таблице.

Таблица 46

Сводная информация о расчётных группах

Расчётная группа	Количество объектов оценки	Краткое описание
У_СЭ_ИЖД	7062	Расчёт КС ЗУ под ИЖД сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_ИнБ	214	Расчёт КС ЗУ под индивидуальные бани сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_Отдых	19	Расчёт КС ЗУ под отдых (туризм) сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_ОиР	727	Расчёт КС ЗУ под охоту и рыбалку сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_Пром	4694	Расчёт КС ЗУ производственного назначения сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_Пром_Лин	12447	Расчёт КС ЗУ под линейные объекты недропользования сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_ПрСерв	2	Расчёт КС ЗУ под придорожный сервис сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СЭ_СХ	106	Расчёт КС ЗУ сельскохозяйственного использования сравнительным подходом методом типового (эталонного) объекта недвижимости
У_СУ_ИЖД	10413	Расчёт КС ЗУ сравнительным подходом методом моделирования на основе УПКС
У_СУ_СКв	1435	Расчёт КС ЗУ сравнительным подходом методом средневзвешенного УПКС
У_ЗМ_Площ	360	Расчёт КС ЗУ затратным подходом методом определения затрат на межевание
У_ДР_Олен	57	Расчёт КС ЗУ под оленьи пастбища доходным подходом методом капитализация рентного дохода

Результаты определения кадастровой стоимости в табличной форме представлены в Приложении 3, а в формате XML - в Приложении 4.

Приложение 5 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен» не подлежат размещению в открытом доступе.

Руководитель ГБУ НАО «ЦКО»				Кислякова Е.С.
Начальник отдела оценки ГБУ НАО «ЦКО»				Егоров Н.А.

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ

Приложение 1. Исходные данные.

1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки.

1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне.

1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимой для определения их кадастровой стоимости.

1.5. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы.

1.6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).

Приложение 2. Определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных для определения кадастровой стоимости и о значениях таких факторов.

2.2. Результаты оценочного зонирования.

2.3. Результаты группировки объектов недвижимости.

2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры.

2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально), моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости.

2.6. Индивидуальный расчёт.

2.7. Сведения о результатах определения удельной кадастровой стоимости эталонных объектов недвижимости.

2.8. Расчёт кадастровой стоимости.

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Приложение 4. Систематизированные сведения.

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.

5.1. Сведения перечня объектов реестра границ ЕГРН.

5.2. Перечень сделок с объектами недвижимости.

https://www.economy.gov.ru/material/file/6211dc39795bea0da2120d1d8df9d646/20220209.pdf

Департамент финансов и экономики Ненецкого автономного округа http://dfei.adm-nao.ru/strategicheskoe-planirovanie/

https://rosmedex.ru/pgzh/

https://www.gks.ru/folder/11109/document/13260

Стратегия социально-экономического развития Северо-Западного федерального округа на период до 2020 года https://minec.gov-murman.ru/activities/strat_plan/sub01/

https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-monitoring-zemel-i-kadastrovaya-otsenka-nedvizhimosti/rezultaty-gosudarstvennogo-monitoringa-zemel-po-sostoyaniyu-na-01-01-2020/

https://dprea.adm-nao.ru/media/uploads/userfiles/2022/06/28/Госдоклад_2021.pdf

Доклад Департамент природных ресурсов, экологии и агропромышленного комплекса НАО «О состоянии и охране окружающей среды Ненецкого автономного округа в 2021 году»

https://dprea.adm-nao.ru/informaciya-dlya-olenevodov/doklady-o-sostoyanii-olenevodstva/

https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?DateTo=20.01.2022

https://xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai

https://riarating.ru/infografika/20220215/630216951.html

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli.

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2691-skidka-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-zemelnykh-uchastkov-na-01-01-2022-goda

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2683-pravo-arendy-pravo-sobstvennosti-zemelnykh-uchastkov-korrektirovki-na-01-01-2022-goda

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2684-na-masshtab-razmer-obshchuyu-ploshchad-zemelnykh-uchastkov-korrektirovka-na-01-01-2022-goda

https://raex-rr.com/pro/regions/investment_appeal/investment_potential_of_regions/2020/analytics/regions2020/

https://www.ra-national.ru/sites/default/files/analitic_article/IPR_2021_fin.pdf

https://riarating.ru/infografika/20220215/630216951.html

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2682-na-blagoustrojstvo-i-dorozhnuyu-infrastrukturu-zemelnykh-uchastkov-korrektirovki-na-01-01-2022-goda

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2690-na-kommunikatsii-zemelnykh-uchastkov-popravki-korrektirovki-na-01-01-2022-goda

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2022g/korrektirovki-stoimosti-zemli/2695-na-konfiguratsiyu-formu-relef-zemelnogo-uchastka-i-panoramnyj-vid-s-uchastka-korrektirovki-na-01-01-2022-goda

97

Отчет № 02-2018-1

ГБУ НАО «ЦКО»

21

Отчет № 2022-1

1

2022-09-16T11:21:00Z

Елены С. Кислякова